- 서울시 45개 구역 조사…시공·자금조달 책임 없이 총매출액의 2~2.8% 수수료 챙겨
- 착공 전 수수료 최대 80% 선지급…서울시, 12월 표준협약서 마련·관리감독 강화
[뉴스에디션] 소규모주택정비사업에서 조합의 자금과 전문성을 보완해야 할 공동시행자가 정작 시공과 자금조달 책임은 지지 않은 채 고액의 수수료를 받는 계약 구조가 드러났다. 사업 위험은 조합원이 떠안고 수익은 공동시행자가 먼저 확보하는 구조로, 제도 도입 취지 자체가 흔들리고 있다는 지적이다.
시공도 자금조달도 빠진 공동시행…수수료는 정비업체 4배
서울시가 소규모주택정비사업에 참여한 건설업자 3곳의 45개 구역 계약서를 분석한 결과, 모든 계약에서 총매출액의 2.0~2.8%를 공동시행 수수료로 책정한 것으로 나타났다. 이는 유사한 업무를 수행하는 정비사업전문관리업자의 용역비보다 4배 이상 높은 수준이라는 게 서울시의 분석이다.
문제는 수수료에 상응하는 책임이 없다는 점이다. 공동시행 건설업자들은 조합설립 동의, 사업성 검토, 사업시행계획인가 신청 등 정비업체와 비슷한 업무를 수행하면서도 대부분 계약에 자금조달 의무를 명시하지 않았다. 실제 공사를 맡을 시공자 역시 조합이 별도로 선정해야 했다.
선정 절차에도 허점이 있었다. 정비업체는 경쟁입찰과 총회 의결을 거쳐야 하지만, 공동시행 건설업자는 조합원 과반수 동의만으로 선정할 수 있어 경쟁과 검증을 우회할 여지가 있었다. 공동시행이라는 명칭이 오히려 높은 수수료를 정당화하는 통로로 활용될 수 있는 구조다.
착공 전 수수료 80% 지급…사업 위험은 조합원 몫
수수료 지급 방식은 더욱 불합리했다. 조사 대상 45건 가운데 35건은 분양수입이 발생하기 전인 사업시행계획인가 단계까지 수수료의 60~70%, 착공 시점까지 최대 80%를 지급하도록 규정했다. 더욱이 45건 모두 수수료 산정의 기준이 되는 총매출액의 구체적인 범위나 예상 지급 총액을 계약서에 제시하지 않았다.
예컨대 총매출액이 500억원인 사업장에서 수수료율 2.8%를 적용하면 공동시행 수수료는 14억원에 이른다. 착공 전 80%를 지급하는 조건이라면 공사가 시작되기도 전에 11억2000만원이 지급되는 셈이다. 이는 실제 조사 대상 구역의 확정 금액이 아닌 계약 구조를 설명하기 위한 예시다.
사업이 지연되거나 비용이 늘어나더라도 조합은 이미 지급한 수수료에 상응하는 책임을 공동시행자에게 묻기 어렵다. 계약서에는 이행보증과 사업비 공동계좌, 자금대여 등에 관한 안전장치도 대부분 빠져 있었다. 공동시행자가 사업 운영에 영향력을 행사하면서도 결과에 대한 책임은 제한적으로 부담하는 구조인 것이다.
실제 현장에서도 관리 부실이 확인됐다. 서울시가 민원이 제기된 2개 조합을 점검한 결과, 총 49건의 부적정 사항이 적발돼 수사의뢰 9건, 시정명령 21건, 행정지도 19건이 이뤄졌다. 조합원 동의서의 수수료·역할 미기재, 총회 의결 없는 용역계약 체결, 계약금액 초과 지급, 자료 미공개 등이 주요 사례다.
서울시 12월 표준협약서 마련…핵심은 책임 없는 수익 차단
서울시는 이러한 계약 구조를 개선하기 위해 지난 8월과 10월 국토교통부에 소규모주택정비법 개정을 건의했다. 건설업자가 공동시행자로 참여하면 시공자로서의 책임도 지도록 명문화하고, 등록사업자 자격으로 참여하는 업체에도 동일한 기준을 적용하자는 내용이다.
법 개정에 앞서 오는 12월에는 공동시행자 선정기준과 표준동의서·표준협약서를 마련해 배포할 계획이다. 조합원이 계약 전에 예상 수수료 총액과 공동시행자의 업무 범위, 책임을 확인하도록 하고, 서울시·자치구·외부전문가 합동 점검도 강화한다.
다만 표준협약서 마련만으로 기존 계약의 불균형까지 해소할 수 있을지는 별개의 문제다. 이미 과도한 수수료나 선지급 조건으로 계약한 조합에 대해서는 계약 변경 가능성과 실질적인 피해 구제 방안을 함께 검토할 필요가 있다.
특히 공동시행자의 역할과 책임이 불명확한 상태에서 조합원 동의만으로 계약이 성립하는 현행 구조를 개선하지 않는다면 비슷한 문제가 반복될 수 있다. 제도의 실효성은 새로운 기준을 만드는 데 그치지 않고, 기존 사업장에 얼마나 적용할 수 있느냐에 달려 있다.
[단평(短評)] 공동시행은 수수료를 나누는 제도가 아니라 사업의 책임을 함께 지는 제도여야 한다.
시공과 자금조달 의무 없이 고액의 수수료부터 확보하는 계약은 조합의 전문성 부족을 보완하기보다 이를 수익 기회로 이용할 위험이 크다. 서울시는 신규 계약의 투명성을 높이는 동시에 기존 45개 구역의 수수료 적정성과 선지급 조건을 재점검해야 한다. 공동시행자의 권한만큼 책임을 명확히 하고, 사업 성과에 연동한 단계별 수수료 지급 원칙을 확립하는 것이 조합원 보호의 출발점이다.
