- 다세대·다가구 면적 660㎡→1,000㎡…다가구 주거용 층수 3층에서 4층으로 확대
- 노후주택 재건축 활성화 기대…일조권 침해·주차난·주거밀집 심화 가능성도
[뉴스에디션] 정부가 30년 넘게 유지해 온 다세대·다가구주택의 건축규제를 완화해 도심 주택공급 확대에 나선다. 건축 가능한 면적과 층수를 늘려 노후주택 재건축과 토지 활용을 촉진하겠다는 취지지만, 일조권 침해와 주차난, 주거밀집도 증가 등 기존 저층 주거지역의 생활환경이 악화할 수 있다는 우려도 나온다.
국토교통부는 지난 11월 3일 국무회의에서 「건축법 시행령」 일부개정안이 의결돼 같은 달 12일부터 시행될 예정이라고 밝혔다. 이번 조치는 정부가 2026년 8월 13일 발표한 '주택 신속공급 방안'의 후속 조치다.
건축 면적 51.5% 확대…다가구 주거용 4개 층 허용
개정안의 핵심은 다세대·다가구주택의 주택 용도 바닥면적 합계 기준을 기존 660㎡에서 1,000㎡ 수준으로 높이는 것이다. 종전보다 약 51.5% 확대되는 것으로, 그동안 용적률 등 다른 건축기준을 충족하고도 면적 제한 때문에 대지를 충분히 활용하지 못했던 건축물의 개발 여건이 개선될 전망이다.
다가구주택은 주택으로 사용하는 층수도 기존 3개 층 이하에서 4개 층 이하로 완화된다. 다세대주택에 주민공동시설을 설치하면 건축위원회 심의를 통해 용적률 완화를 받을 수 있도록 했다. 다만 실제 건축 가능 규모는 용도지역별 건폐율과 용적률, 주차장 설치기준 등 다른 규제에 따라 달라진다.
일조권 관련 높이 제한도 조정된다. 기존에는 건물 높이가 10m를 넘으면 정북방향 일조권 확보를 위해 상층부를 사선 형태로 설계해야 하는 경우가 많았지만, 앞으로는 10m 초과 17m 이하 구간에 5m의 고정 이격 기준이 적용된다. 이에 따라 상층부 공간 활용과 건축설계의 자율성이 높아질 것으로 예상된다.
노후 빌라 재건축 사업성 개선…공급 효과는 지역별 차이
이번 빌라 건축규제 완화는 대규모 재개발이 어려운 도심 저층 주거지역에서 개별 필지 단위의 신축과 재건축을 활성화하는 계기가 될 수 있다. 특히 기존 건축물의 면적·층수 제한으로 허용 용적률을 충분히 활용하지 못했던 대지에서는 사업성이 개선될 가능성이 있다.
건축주와 소규모 주택사업자 입장에서는 임대 가능한 공간이나 공급 면적이 늘어나 투자비 회수 여건이 개선될 수 있다. 대학가와 역세권 등 소형 임대주택 수요가 있는 지역에서도 공급 여력이 확대될 것으로 보인다.
다만 규제 완화가 곧바로 주택공급 증가나 집값 안정으로 이어지는 것은 아니다. 토지가격과 건축비, 금융비용, 임대·분양 수요에 따라 사업성이 달라지기 때문이다. 건축 가능 면적이 약 51.5% 늘어난다고 실제 공급 가구 수까지 같은 비율로 증가하는 것도 아니다.
일조권 완화의 그늘…주차난·과밀개발 우려
주택공급 확대와 별개로 기존 주민의 생활환경이 나빠질 가능성은 이번 정책의 주요 쟁점이다. 건축물의 규모가 커지고 상층부 활용이 확대되면 인접 주택의 일조시간과 채광, 개방감 등에 영향을 줄 수 있다. 특히 건물 간 거리가 좁은 저층 주거지역에서는 이러한 변화가 주민 간 갈등으로 이어질 가능성도 있다.
주차난 역시 우려되는 부분이다. 이미 도로가 좁고 주차공간이 부족한 다세대·다가구 밀집지역에서 거주 가구 수가 늘어나면 차량 통행과 주차 수요가 증가할 수 있다. 법정 주차대수를 확보하더라도 주변 지역의 주차 문제가 모두 해소되는 것은 아니며, 불법 주정차가 늘어나면 보행자 안전과 소방차 진입에도 영향을 미칠 수 있다.
건축 가능 면적 확대가 개별 세대의 주거환경 개선을 보장하는 것도 아니다. 건축주가 늘어난 면적을 넓은 주거공간이나 편의시설보다 소형 임대주택을 추가로 배치하는 데 활용하면 건물 규모는 커져도 세대별 주거면적과 채광·환기 여건은 충분히 개선되지 않을 수 있다. 거주 인원 증가에 따른 생활소음과 쓰레기 처리, 공용시설 관리 부담도 고려해야 한다.
개발이익은 건축주에게…생활환경 부담은 주민에게?
이번 규제 완화로 건축 가능 면적이 확대되면 토지 소유자와 건축사업자는 개발 여건 개선에 따른 경제적 편익을 얻을 수 있다. 반면 건축물 밀집에 따른 일조권 문제와 주차난, 교통 혼잡 등은 해당 건물 입주자뿐 아니라 인접 주민에게도 영향을 미칠 수 있다.
문제는 이러한 부담을 어떻게 관리할 것인지다. 국토교통부가 발표한 개정안은 면적·층수 제한 완화와 건축설계의 자율성 확대에 초점을 맞추고 있지만, 주택 밀집에 따른 주차 수요 증가나 도로 수용 능력, 주변 일조환경 변화 등에 관한 구체적인 관리 대책은 보도자료에 제시되지 않았다.
따라서 지방자치단체의 건축허가와 건축위원회 심의 과정에서 개별 건축물의 법적 기준 충족 여부뿐 아니라 주변 주거환경에 미치는 영향도 함께 살펴볼 필요가 있다. 특히 신축과 재건축이 집중되는 지역에서는 주차·교통·일조 문제의 누적 영향을 점검하는 관리체계가 중요하다.
정부가 기대하는 주택공급 확대 효과를 높이면서도 과밀개발에 따른 부작용을 줄이려면 건축규제 완화와 생활기반시설 확충, 주거환경 관리가 함께 추진돼야 한다는 지적이다.
[단평(短評)] 주택공급 확대, 주거의 질까지 고려해야
30년 넘게 유지된 건축규제를 현실에 맞게 조정하고 도심의 부족한 주택공급 여력을 확대하려는 취지는 이해할 만하다. 그러나 건축 가능 면적과 층수가 늘어나는 만큼 실제 거주자의 주거환경도 개선될지는 별개의 문제다. 개발이익은 건축주에게 돌아가고 일조권 침해와 주차난, 생활환경 악화에 따른 부담은 인근 주민이 떠안는 구조가 된다면 규제 완화의 취지도 퇴색할 수 있다. 정부와 지방자치단체는 공급 물량 확대에만 무게를 둘 것이 아니라 건축허가 단계부터 주변 일조환경과 주차·도로 여건을 면밀히 살피고, 주거밀도 증가에 따른 생활기반시설 확충 방안도 함께 마련해야 한다. **주택을 더 많이 짓는 것만큼 중요한 것은 그곳에 사는 사람들의 생활환경을 지키는 일이다.**
