올 3분기 상업용부동산, 소규모 상가·지방이 먼저 식었다

[뉴스에디션] 한국부동산원의 3분기 조사에서 소규모 상가 임대가격지수는 전분기보다 0.13% 내려 상가 유형 가운데 낙폭이 가장 컸다. 일반상가 공실률은 13.7%로 올랐고, 상가 투자수익률은 전 유형에서 떨어졌다. 오름세를 보인 것은 서울 오피스와 외국인 관광객이 몰리는 일부 상권뿐이어서, 서울과 관광 상권 밖의 소규모 자산은 소비 위축과 금리 부담을 함께 겪고 있다.

소규모 상가: 지수 -0.13%, 서울만 올랐다

소규모 상가(2층 이하, 연면적 330㎡ 이하 일반건물)의 임대가격지수는 전분기 대비 0.13% 내렸고 전년 동기보다는 0.57% 낮다. 서울만 0.47% 올랐고 부산은 0.00%였으며 나머지 지역은 모두 하락했다. 하락폭은 세종(-0.41%), 충남(-0.32%), 전북(-0.25%) 순으로 컸다.

공실률은 8.7%로 0.2%p 올랐다. 경북, 인천, 대구가 전국 평균보다 높았고(경북 10.9%, 인천 10.7%, 대구 10.6%) 서울은 6.6%, 제주는 3.0%였다. 1층 기준 월 환산 임대료(관리비 제외)는 전국 평균 ㎡당 2만700원인데, 서울이 5만3,100원, 부산 2만6,300원, 경기 2만3,900원인 반면 전북은 1만800원이다. 입지에 따라 임대료가 최대 5배 가까이 벌어졌다.

수익률도 내렸다. 투자수익률은 0.60%로 전분기보다 0.26%p 떨어졌다. 임대수익을 나타내는 소득수익률은 0.53%(-0.18%p), 자산가치 변동을 나타내는 자본수익률은 0.07%(-0.08%p)다. 서울은 투자수익률 1.51%(자본수익률 1.25%)로 높았지만 경남은 0.12%, 울산은 0.16%에 그쳤고 경남의 자본수익률은 -0.46%였다. 부동산원은 재산세 부과로 운영경비가 늘어 소득수익률이 내렸다고 설명했다.

배경은 소비다. 소매판매액지수는 7월 -2.6%, 8월 -1.8%였다. 중소벤처기업부가 6월 30일 발표한 통계에서 2025년 폐업률은 소매업 15.40%, 음식업 15.14%로 소상공인 6대 업종 평균(11.08%)과 전체 평균(8.64%)을 웃돌았다. 중기부는 소매업 수치에 점포 없이 운영하는 통신판매업이 많이 포함된 영향이 있다고 설명했다.

집합상가: 공실 0.9%p 급등, 경북 27.5%

호실별로 소유자가 다른 집합상가는 임대가격지수가 0.03% 내렸다. 서울(+0.25%)을 뺀 모든 시도가 하락했고 세종(-0.32%), 강원(-0.26%), 인천(-0.14%) 순으로 낙폭이 컸다. 1층 기준 평균 임대료는 ㎡당 2만7,300원으로 상가 유형 중 가장 높다.

공실 부담이 더 두드러진다. 공실률은 11.4%로 전분기보다 0.9%p 올라 상가 유형 중 상승폭이 가장 컸다. 경북이 27.5%로 가장 높고 울산 21.5%, 전북 19.4%가 뒤따랐으며, 충남(18.5%)은 한 분기 만에 5.9%p 뛰었다. 경기(7.5%), 대전(9.1%), 서울(9.2%)은 낮았다.

투자수익률은 1.19%로 0.11%p 내렸다. 소득수익률이 0.84%, 자본수익률이 0.35%다. 서울은 1.83%로 높지만 울산 0.30%, 경남 0.31%이고 세종은 -0.13%로 전국에서 유일하게 마이너스였다.

오피스: 서울 밖은 하락, 소형 빌딩은 통계 공백

전국 오피스 임대가격지수는 0.16% 올랐지만 상승은 서울(+0.30%)에 한정됐다. 울산(-0.22%), 경북(-0.22%), 전북(-0.17%), 강원(-0.16%), 제주(-0.10%) 등 서울을 제외한 시도는 내렸다. 부동산원은 서울 상승 요인으로 여의도·강남의 대형 오피스 선호를 꼽았고, 그 밖의 시도는 임차 수요가 낮다고 설명했다. 투자수익률도 충남(-0.71%)과 강원(-0.34%)은 마이너스였다.

지역 간 격차는 임대료에서 확연하다. 1층이 아닌 3층 이상 기준 월 환산 임대료는 서울이 ㎡당 2만9,200원, 전북은 4,400원이다. 공실률은 전북 23.9%, 경북 21.2%, 강원 20.7%로 높고 서울은 5.4%, 제주는 4.8%다. 다만 부동산원은 오피스 표본을 전면 개편해 임대료·공실률·수익률은 이전 분기와 비교할 수 없고, 같은 시점의 지역 간 비교에만 쓸 수 있다고 밝혔다.

독자가 가장 궁금해할 소형 빌딩은 한계가 있다. 부동산원 오피스 조사는 6층 이상 빌딩이 대상이고, 쿠시먼앤드웨이크필드·뉴마크·CBRE 등 민간 보고서도 서울 A급 대형 빌딩 중심이어서 소형 빌딩의 3분기 임대 동향을 직접 보여주지는 못한다. 참고로 프라임 시장은 서울 A급 공실률이 CBRE 3.1%, 뉴마크 4.5%, 쿠시먼앤드웨이크필드 5.0%로 기관별 집계는 다르지만 모두 낮은 수준이다. 알스퀘어는 2024년 이후 핵심 업무지구에서 서울 다른 지역이나 수도권 외곽으로 옮기는 '다운그레이드' 이전이 늘고 있다고 분석했다.

투자: 금리는 오르고 수익률은 내렸다

한국은행은 2026년 7월 16일 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 0.25%포인트 인상한 데 이어, 8월 27일에도 0.25%포인트 추가 인상해 3.00%로 올렸다. 이후 10월 22일 금융통화위원회에서는 기준금리를 3.00%로 동결했다. 다음 통화정책방향 결정회의는 11월 26일로 예정돼 있다.

이런 조달 환경에서 상가 투자수익률은 중대형 0.78%(-0.33%p), 소규모 0.60%(-0.26%p), 집합 1.19%(-0.11%p)로 모두 내렸다. 부동산원은 소비시장 불확실성으로 투자수요가 줄어 자산가치가 떨어지고, 재산세 부과로 운영경비가 늘어 소득수익률이 하락했다고 설명했다.

거래는 대형 자산에 쏠렸다. 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 3분기 서울 상업용부동산 거래액은 약 5조3,000억 원으로 전분기보다 20% 늘었지만 거래는 27건으로 2건 줄었고, 오피스가 87%를 차지했다. 1~3분기 누적 거래액(약 14조6,000억 원)은 전년 동기보다 21% 적다. 호텔 전환, 사옥 매입, 매각 후 재임차(세일앤리스백) 등 목적이 분명한 대형 거래가 금액을 끌어올렸다는 평가다. 이 집계는 서울 대형 거래 중심이어서 소형 빌딩 거래 흐름을 대변하지는 않는다.

전망: 비관광 상권 약세 지속, 11월 금리가 변수

▪ 소규모·집합상가. 소비 회복이 더디면 서울·관광 상권 밖의 공실과 임대료 하락은 이어질 가능성이 크다. 방한 외국인이 1~9월 1,711만 명으로 전년보다 21.5% 늘었고 뚝섬(9.92%), 명동(4.53%), 광안리(4.02%)의 임대가격지수가 올랐지만, 이런 수혜는 일부 상권에 국한돼 지역·상권 간 양극화가 커질 수 있다.

▪ 오피스. 서울 핵심 권역은 낮은 공실이 유지되는 가운데 CBD의 신규 공급이 변수다. 알스퀘어는 2025~2031년 서울에 약 230만 평이 공급되고 이 가운데 약 90만 평이 CBD에 집중돼, 임대 조건이 유지되면 CBD 공실률이 일시적으로 두 자릿수까지 오를 수 있다고 봤다. 서울 밖 오피스는 수요 부진이 이어질 수 있다.

▪ 금리. 11월 26일 금통위 결정이 상가·소형 자산의 조달 부담과 매수 심리에 영향을 줄 전망이다.

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* 참고자료: 한국부동산원, 「2026년 3분기 상업용부동산 임대동향조사」 (2026.10.29) 외 중소벤처기업부·한국은행 통계, 쿠시먼앤드웨이크필드·알스퀘어 등 민간 보고서