- 서울 땅값 1.26% 상승, 전국 평균 0.62%의 두 배…용산·성동·성북 상승세 두드러져
- 전국 토지 거래량 15.6% 감소…땅값은 오르지만 거래는 줄어드는 부동산 시장
[뉴스에디션] 2026년 3분기 전국 땅값은 얼마나 올랐을까. 서울에서 땅값이 가장 많이 오른 지역은 어디이며, 반대로 땅값이 떨어진 지역은 어디일까. 부동산 투자자뿐 아니라 토지를 소유한 국민이라면 누구나 궁금해할 만한 질문이다. 올해 3분기 전국 땅값은 상승세를 이어갔지만 서울과 지방의 격차는 더욱 뚜렷해졌다. 특히 서울 용산구와 성동구 등 일부 지역의 땅값이 크게 오른 반면 제주와 경남에서는 토지 가격이 하락했다. 전국적으로 토지 거래량까지 줄어들면서 부동산 시장의 지역별 온도 차가 커지고 있다.
국토교통부와 한국부동산원이 발표한 '2026년 3분기 전국 지가변동률 및 토지거래량'에 따르면 올해 3분기 전국 땅값 상승률은 0.62%를 기록했다. 지난 2분기 상승률 0.63%보다 0.01%포인트 낮아졌지만 지난해 같은 기간 0.58%보다는 0.04%포인트 높았다. 전국 지가는 2023년 3월 이후 상승 흐름을 이어가고 있으며 올해 7월 0.21%, 8월 0.20%, 9월 0.21% 등 매달 오름세를 유지했다.
서울 땅값 상승률 전국 1위…용산구 2.24%로
2026년 3분기 지역별 땅값 상승률을 살펴보면 서울이 1.26%로 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 이는 전국 평균 0.62%의 두 배를 웃도는 수준이다. 수도권 전체 상승률은 0.89%인 반면 지방권은 0.14%에 그쳐 수도권과 지방의 땅값 상승률 격차가 0.75%포인트에 달했다.
서울에서도 용산구의 땅값 상승세가 가장 눈에 띄었다. 용산구는 올해 7월부터 9월까지 석 달 동안 지가가 2.24% 상승해 전국 평균의 약 3.6배에 달했다. 이어 성동구가 2.03%, 성북구가 1.69% 상승했다. 서울 주요 지역의 토지 가격 상승세가 다른 지역보다 두드러진 것이다.
용산구에 10억원 상당의 땅을 보유하고 있다고 가정하면 지역 평균 상승률 2.24%를 단순 적용했을 때 석 달 동안 평가액이 약 2240만원 늘어나는 계산이 나온다. 다만 이는 평균 지가변동률을 적용한 예시이며 실제 개별 토지의 가격 상승액이나 매매차익을 의미하는 것은 아니다.
전국 256개 시·군·구 가운데 전국 평균 지가상승률 0.62%를 웃돈 지역은 44곳에 불과했다. 전국 땅값이 전반적으로 올랐다고 하지만 상승세는 수도권을 중심으로 일부 지역에 집중된 것으로 나타났다.
제주 땅값 0.28% 하락…서울과 지방 땅값 격차 확대
서울 땅값이 상승하는 동안 일부 지방에서는 오히려 토지 가격이 떨어졌다. 2026년 3분기 제주도의 지가변동률은 -0.28%를 기록했으며 경남도 -0.07%로 하락했다. 서울의 상승률 1.26%와 비교하면 제주와의 격차는 1.54%포인트에 이른다.
특히 제주 땅값은 최근 수년간 하락 흐름에서 벗어나지 못하고 있다. 올해 1분기 -0.22%, 2분기 -0.25%, 3분기 -0.28%로 하락폭이 점차 커지고 있다. 경남 역시 올해 1분기 0.06%, 2분기 0.05%의 소폭 상승세를 유지하다가 3분기에는 하락세로 돌아섰다.
반면 경기 지역은 0.56%, 세종은 0.38%, 대전은 0.35% 상승했다. 지역별 지가변동률을 비교하면 같은 대한민국에서도 서울과 수도권 일부 지역은 상대적으로 높은 상승률을 보이는 반면 지방에서는 상승세가 둔화하거나 하락하는 현상이 나타나고 있다.
전국 토지 거래량 15.6% 감소…서울은 21.7% 급감
2026년 3분기 부동산 시장에서 또 하나 주목할 부분은 전국 토지 거래량 감소다. 전국 땅값은 상승했지만 실제 거래는 크게 줄었다. 국토교통부에 따르면 3분기 전국 전체 토지 거래량은 40만7520필지로 전 분기 48만2720필지보다 7만5200필지 감소했다. 감소율은 15.6%에 달하며 지난해 같은 기간과 비교해도 8.4% 줄었다.
최근 5년간 3분기 평균 토지 거래량인 53만756필지와 비교하면 감소폭은 23.2%로 확대된다. 건축물 부속토지를 제외하고 토지만 거래한 순수토지 거래량은 12만4244필지로 전 분기보다 15.5%, 최근 5년간 같은 분기 평균보다 34.0% 감소했다.
특히 서울 토지 거래량은 5만1007필지로 전 분기보다 21.7%나 줄었다. 서울은 전국에서 땅값이 가장 많이 오른 지역이지만 거래량은 큰 폭으로 감소한 것이다. 땅값 상승과 실제 토지 거래가 반드시 같은 방향으로 움직이는 것은 아니라는 점을 보여준다.
전국적으로 토지 거래가 줄어든 가운데 일부 지역은 예외적인 흐름을 보였다. 대전은 3분기 전체 토지 거래량이 1만411건으로 전 분기보다 9.6% 증가했고, 인천도 2만4847건으로 3.0% 늘었다. 반면 경기와 부산, 대구, 울산 등 대부분 지역에서는 거래량이 감소했다.
농지·임야 거래도 위축…농림지역 토지 거래 37.6% 감소
도시뿐 아니라 농촌 지역에서도 토지 거래 감소 현상이 두드러졌다. 용도지역별로 보면 농림지역 거래량은 전 분기보다 37.6% 감소했다. 논을 뜻하는 '답'의 거래량은 30.1%, 밭을 뜻하는 '전'은 14.5%, 임야는 8.8% 줄었다. 주거지역 토지 거래량도 14.6% 감소했으며 상업지역은 13.8%, 공업지역은 19.8% 감소했다.
토지 용도에 따른 땅값 상승률 역시 차이를 보였다. 상업지역 지가상승률은 0.79%로 가장 높았고 주거지역은 0.75%, 공업지역은 0.58%, 녹지지역은 0.32%를 기록했다. 반면 농림지역은 0.09% 상승에 그쳤으며 자연환경보전지역은 0.02% 하락했다. 상업지역과 주거지역은 상대적으로 높은 지가상승률을 보였지만 농림지역은 땅값 상승률이 낮고 거래도 크게 줄어드는 모습을 나타냈다.
우리 동네 땅값은 얼마나 올랐을까…지역별 지가 확인해야
전국 땅값이 0.62% 올랐다고 해서 모든 지역의 토지 가격이 똑같이 상승한 것은 아니다. 서울 용산구처럼 석 달 동안 2% 넘게 오른 지역이 있는 반면 제주와 경남처럼 가격이 하락한 지역도 있다. 같은 지역 안에서도 토지의 위치와 용도, 이용상황 등에 따라 실제 가격 흐름은 다를 수 있다.
특히 국토교통부가 발표하는 지가변동률은 토지 가격의 평균적인 변화 추이를 보여주는 통계로, 개별 토지의 실제 매매가격이나 공시지가와는 구분해야 한다. 자신이 소유한 땅의 가격을 정확하게 파악하려면 개별공시지가와 주변 토지 실거래가격 등을 함께 살펴보는 것이 필요하다.
2026년 3분기 전국 토지시장은 서울 주요 지역의 높은 땅값 상승률과 지방 일부 지역의 가격 하락, 전국적인 토지 거래량 감소가 동시에 나타난 것이 특징이다. 전국 평균 상승률만으로는 지역별 부동산 시장의 실상을 파악하기 어렵다는 의미다.
결국 토지 소유자나 부동산 투자자에게 중요한 것은 전국 땅값이 얼마나 올랐는지보다 '자신이 관심 있는 지역의 토지 가격이 어떻게 움직이고 있으며 실제 거래는 얼마나 이뤄지고 있는지'를 확인하는 일이다. 같은 대한민국 땅이라도 지역에 따라 가격 변화와 거래 상황은 크게 달라지고 있다.
*자료: 국토교통부·한국부동산원, '2026년 3분기 전국 지가변동률 및 토지거래량'(2026년 10월 27일 발표).*
