"월세 대신 전세로" 국토부, 신개념 '전월세 안심신탁사업' 추진

[뉴스에디션] 국토교통부는 20일 시중의 월세 물건을 전세로 전환해 공급하는 '전월세 안심신탁사업'을 새롭게 추진한다고 밝혔다. 임대인과 임차인, 전월세안정화기구가 3자 간 계약을 맺어 임차인은 전세로 거주하고 임대인은 매달 운용수익을 받는 방식으로, 참여를 희망하는 임대인·임차인을 대상으로 9월 말 공모를 시작한다.

이번 사업은 국토교통부가 지난 13일 발표한 주택 신속공급 방안의 후속조치로, 임차인의 주거부담을 낮추기 위해 마련됐다. 방식은 안정화기구와 임대인, 임차인이 전월세 계약을 체결한 뒤 임차인이 전세금을 기구에 예치하면, 기구가 이를 투자·운용해 임대인에게 매달 운용수익을 지급하는 구조다. 실무는 주택도시보증공사(HUG)가 전세금 예치·운용·반환과 임대인·임차인 모집 업무를 위탁받아 수행한다.

전세 기피 속 월세화 심화가 배경

국토부는 최근 전세사기 여파로 임차인들의 전세 기피 현상이 확산하고 임대인의 월세 선호도 맞물리면서 임대시장에서 전세의 월세화가 진행 중이라고 설명했다. 특히 청년 등 취약계층을 중심으로 주거비 부담을 나타내는 전월세전환율이 커지는 추세다. 서울 아파트 전월세전환율은 2021년 4.1%에서 올해 5월 4.7%로, 서울 단독주택은 같은 기간 5.4%에서 6.6%로 각각 상승했다.

임차인은 저렴한 전세, 임대인은 안정적 수익

사업에 참여하는 임차인은 월세 대신 상대적으로 부담이 적은 전세로 거주할 수 있고, 소득 요건을 충족하면 주택기금 전세자금대출(버팀목)이나 시중은행 대출로 전세금을 마련할 수 있다. 시중 전월세전환율(5~6%대)이 전세대출금리(3~4%대)보다 높아 임차인의 주거비 절감이 가능하다는 게 국토부 설명이다. 안정화기구가 전세금을 예탁·반환까지 책임지므로 별도의 전세금반환보증이나 전세대출보증에 들지 않아도 돼 보증료 부담도 준다.

임대인은 안정화기구로부터 전세금 운용수익을 월세 형태로 매달 안정적으로 받을 수 있다. 안정화기구는 전세금을 기반으로 주택공급활성화펀드를 조성해 주택건설사업장에 HUG 보증부 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등으로 운용, 연 4%대 이자수익을 창출해 매달 임대인에게 지급할 계획이다. 이 펀드는 운용사 선정(8~10월), 투자자 모집(11~12월), 펀드 등록(12월)을 거쳐 입주 시점부터 운용을 시작한다. 등록 임대사업자가 사업에 참여할 경우 임대보증금반환보증 가입 의무가 면제돼 보증료(0.23~0.27%) 부담도 줄어들며, 세제지원 방안도 재정경제부와 협의를 마친 상태다.

서울 등 규제지역에서 지방으로 이주하는 임대인은 주택연금도 함께 받을 수 있도록 할 방침이다. 이 경우 전월세 안심신탁의 월 수익(연 4%대)에 더해 주택연금(연 1~3% 내외)까지 확보할 수 있다.

참여는 자율…20억원 이하 주택 우선 시행

국토부는 전세금 2억원, 월세 74만원 물건을 기준으로 임차인은 전세 전환 시 매달 53만원의 대출이자를 부담해 월세 대비 약 20만원, 연간 보증료 약 34만원을 아낄 수 있다고 설명했다. 임대인은 기존 월 74만원의 월세 수익 대신 약정수익(수익률 4.35% 기준) 매달 73만원을 받게 되며, 주택연금까지 함께 가입하면 매달 총 120만원을 수령할 수 있다는 게 국토부의 가정 시산이다.

사업은 법적 의무가 아니며 참여를 희망하는 임대인과 임차인의 자발적 신청으로 진행된다. 시세 20억원 이하 주택을 대상으로 우선 시행하며, 시세 대비 전세금 규모의 과도 여부와 위반 건축물 여부 등 기본 검증을 거친다. 주택 유형에는 별도 제한을 두지 않으며, LH 매입임대주택 일부도 안정화기구를 통해 올해 500호를 시범 공급해 무주택 청년의 주거부담을 덜어줄 계획이다.

구체적인 추진 절차와 약정서 내용, 월세수익률 등은 9월 말 사업 공고를 통해 공개되며, 이후 반기별로 공고가 이어진다. 참여를 원하는 임대인과 임차인은 HUG 홈페이지나 전국 지사를 통해 신청할 수 있다. 10월부터 사업 신청을 접수하고 11월부터 3자 약정 체결과 계약금 예치를 순차 진행해 연말부터 입주를 지원할 예정이다.

김이탁 국토교통부 제1차관은 "전월세 안정화 기구를 통해 임차인은 전세금 반환 위험을, 임대인은 월세 연체 부담을 내려놓고 임대차계약을 안심하고 맺을 수 있을 것"이라며 "사업이 성과를 내고 고도화되면 임대차시장 건전화를 위한 다양한 계약 방식도 검토할 예정"이라고 말했다.

[논평] 건설적인 정책이나 임대인의 참여를 끌어 낼 동인이 핵심  

전월세 안심신탁사업은 전세사기 이후 위축된 전세시장과 임차인의 월세 부담이라는 두 가지 문제를 동시에 겨냥한 시도라는 점에서 의미가 있다. 공적 기구가 전세금을 직접 관리함으로써 반환 위험을 줄이고, 임대인에게는 공실·연체 부담 없는 수익구조를 제시해 전세 공급을 유도하려는 취지다.

다만 사업의 성패는 결국 참여 유인의 크기에 달려 있다. 임대인 입장에서는 목돈인 전세금을 활용한 자산투자 기회를 포기하는 대신 4%대 안정 수익을 택해야 하는 만큼, 실제 참여율이 기대만큼 나올지는 지켜봐야 한다. 또한 주택공급활성화펀드의 운용 성과와 원금 손실 최소화 장치가 실제로 작동하는지가 임대인·임차인 신뢰 확보의 관건이 될 전망이다. 9월 말 공고에서 제시될 구체적 수익률과 약정 조건이 사업 확산 여부를 가늠할 첫 시험대가 될 것으로 보인다.

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