- 법적상한 용적률 최대 1.2배 확대 및 중심지 위계별 높이 관리 체계 도입
- 도심 주택공급 확대와 사업성 개선 위한 ‘규제혁신 3차 개선안’ 본격 시행
[뉴스에디션] 서울시가 준주거 및 상업지역을 대상으로 하는 '도시정비형 재개발사업'의 용적률과 높이 규제를 전방위적으로 완화하며 도심 내 주택 공급 확대에 속도를 낸다. 서울시는 사업성 부족으로 정체되어 있던 재정비촉진지구 내 정비사업을 활성화하기 위해 이와 같은 내용을 담은 ‘재정비촉진사업 규제혁신 3차 개선안’을 마련하고 본격적인 시행에 들어갔다고 밝혔다. 이번 조치는 지난 2025년 주택정비형 재개발을 대상으로 발표했던 1·2차 규제혁신에 이은 추가 완화책이다.
용적률 체계 일원화 및 인센티브 항목 확대
이번 개선안의 핵심은 그동안 지구와 구역별로 상이하게 적용되어 복잡했던 도시정비형 재개발사업의 용적률 체계를 ‘기준·허용·상한 용적률’ 구조로 일원화한 점이다. 이를 통해 사업의 예측 가능성을 높이는 한편, 허용용적률을 조례용적률의 1.1배로 일괄 적용하도록 체계를 정비했다.
특히 상한용적률을 적용받을 수 있는 인센티브 항목이 대폭 늘어난다. 기존 항목 외에도 공개공지 확보, 녹색건축 및 제로에너지 건축물 인증, 관광숙박시설 유치 등이 새로 포함되어 민간 사업자가 자율성을 갖고 용적률 혜택을 받을 수 있도록 길을 열어주었다. 허용용적률 인센티브에는 녹지생태공간 확보, 저출산·고령화 대책시설 도입, 보행가로 활성화 등 변화하는 도시 주거 환경을 반영한 지표들이 대거 도입된다.
법적상한 용적률 최대 1.2배…도심 주택공급 활성화
민간의 참여를 유도하고 사업 추진동력을 확보하기 위한 파격적인 용적률 완화 조치도 시행된다. 제한적으로만 운영되던 도시정비형 재개발사업의 법적상한 용적률이 최대 1.2배까지 확대된다.
이에 따라 구체적인 세부 적용 기준에 맞춰 준주거지역은 최대 600% 이하, 근린상업지역은 1,080% 이하, 일반상업지역은 1,560% 이하까지 용적률을 허용할 방침이다. 다만 상업지역에서 용적률을 1.0배 초과하여 적용할 때는 역세권이나 간선도로 접도 요건 등 일정한 입지 요건과 함께 역세권 환경 개선, 건축물 내 열린 공간 조성과 같은 공공성 검토 기준을 만족하도록 하여 개발 이익과 공공성의 균형을 도모한다.
획일적 높이 규제 탈피…유연한 스카이라인 조성
건축물 높이 규제 또한 기존의 획일적인 방식에서 탈피하여 중심지 위계에 따라 차등 적용하는 ‘유연한 높이 관리 체계’로 전환된다.
◾ 도심 고밀 지역: 별도의 높이 제한을 두지 않고 유연하게 적용
◾ 광역 중심지: 최고 높이 150m를 기준으로 설정
◾ 지역 중심 이하: 최고 높이 130m를 기준으로 차등 적용
여기에 공공시설을 기부채납하거나 지역별 특성을 반영할 필요가 있는 경우, 도시재정비위원회 심의를 거쳐 이러한 기준 높이를 추가로 조정할 수 있는 법적 근거도 함께 마련되어 보다 입체적인 도시 스카이라인이 조성될 전망이다.
이번 3차 개선안은 시행일인 2026년 5월 14일 이전에 준공인가를 신청하지 않은 모든 사업장에 적용되며, 신규 계획 수립은 물론 기존 계획을 변경하는 경우에도 모두 혜택을 받을 수 있다.
[논평] 규제 완화의 실효성과 공공성 확보의 과제
서울시의 이번 3차 개선안은 사업성 저하로 정체되었던 도심 재개발 사업지에 새로운 추진 동력이 될 것으로 전망된다. 용적률을 법적 상한의 1.2배까지 완화하고 높이 제한을 조정한 조치는 민간의 사업성을 개선하여 정비사업을 활성화하겠다는 취지로 해석된다. 고밀 개발이 가시화되면 도심 내 직주근접형 주택 공급을 확대하는 효과를 기대할 수 있다.
그러나 완화된 규제가 실질적인 공급으로 이어지기 위해서는 극복해야 할 과제도 있다. 상업지역에서 초과 용적률을 적용받기 위해 제시된 공공성 검토 기준이나 인센티브 지표들이 민간 사업자에게 또 다른 행정적 부담으로 작용할 가능성이 존재한다. 아울러 용적률 상향과 높이 완화가 도심 내 인프라 과부하나 주거 환경 저하를 유발하지 않도록, 향후 심의 과정에서 정교한 조율과 세밀한 모니터링이 뒷받침되어야 할 것이다.
