- 가계대출 1.5% 총량 규제·스트레스 DSR 압박에도 서울 상급지 매수 우위 지속
- 건설 인허가 11.9% 급감에 중장기 공급 절벽 비상… 전세 부족 속 월세 비중 69.9% 돌파
[뉴스에디션 - 분석] 정부의 가계대출 연간 총량 규제선(1.5%)에 묶인 강력한 유동성 억제 정책과 건설 경기 침체로 인한 민간 인허가 급감 사태가 맞물리면서, 2026년 한국 부동산 시장이 극단적인 지역별 ‘초양극화’ 국면으로 진입하고 있다. 대출 규제 압박 속에서도 서울 상급지 중심의 신고가 행진이 이어지는 반면 지방 시장의 침체는 지속되어 격차가 역대 최대 수준으로 벌어지고 있다는 분석이다.
금융 규제와 공급 부족의 기싸움… 매수 우위로 돌아선 수도권
정부는 스트레스 DSR 3단계를 도입해 가상 금리 +3.0%p를 반영하는 등 실질 대출 한도를 약 15~20% 축소하며 실수요자의 자금줄을 강하게 압박하고 있다. 규제 지역 LTV 40% 유지 및 다주택자 추가 주택 구입 시 대출 한도를 사실상 0%로 제한하는 갭투자 원천 봉쇄 방침 역시 유동성 과열을 막는 핵심 기제로 작동 중이다.
그러나 이러한 고강도 수요 억제책에도 불구하고 수도권 시장은 오히려 매수 우위로 돌아섰다. 올해 1분기 기준 수도권 수급 지수가 100을 상회한 가운데, 서울 상급지는 0.82%의 높은 매매가격 변동률을 기록하며 상승세를 주도하고 있다. 반면 서울 외곽 및 경기는 0.35%, 지방 광역시는 0.12% 상승에 그쳤고 지방 기타 지역은 -0.05%로 하락세를 나타내 자산 가치 보존 심리에 따른 양극화를 선명하게 드러냈다.
민간 인허가 11.9% 급감… ‘공급 절벽’이 핵심 변수
시장 전문가들이 향후 상승세의 무게추를 두는 가장 큰 요인은 누적되는 ‘공급 절벽’ 리스크다. 고금리 장기화와 건설 원가 급등의 여파로 민간 부문 주택 인허가 실적이 전년 대비 11.9%나 감소했다.
정부는 2030년까지 누적 135만 호 공급을 목표로 올해 수도권 27만 호 조기 착공, 2027년 3기 신도시 본청약 등을 추진하며 시장 심리 안정에 총력을 기울이고 있으나 실제 입주까지 걸리는 시차(Time Lag)를 메우기에는 역부족이라는 지적이다. 업계 관계자는 “민간 공급 부진을 공공 물량으로 대체하려는 정부의 노력이 지속되고 있지만 실행 속도가 관건”이라며 “2~3년 뒤 신축 아파트 공급 부족이 가시화되면 수도권 핵심지의 가치는 더욱 높아질 수밖에 없다”고 짚었다. 실제로 상반기 시장 전망 설문조사에서도 응답자의 52%가 공급 부족과 금리 인하 기대를 이유로 ‘상승’을 전망했다.
전세 부족 속 월세 비중 69.9% 돌파… 임대차 시장 불안 심화
서민 주거 안정이 걸린 임대차 시장 역시 빨간불이 켜졌다. 수도권 신규 입주 물량이 줄어들면서 전세 매물 부족 현상이 전세가격을 끌어올리고 있으며, 이는 다시 매매가 하방 경직성을 강화하는 지지선 역할을 하고 있다.
동시에 고금리 여파와 전세자금대출 규제 강화 탓에 보증금 대신 월세를 택하는 임차 수요가 급증하면서 월세 비중이 69.9%까지 치솟았다. 준월세와 준전세가 완전히 시장의 주류로 부상하며 무주택 실수요자들의 주거비 부담이 가중되는 모양새다.
서울 강남·용산, 1기 신도시 선도지구, GTX 라인에 집중되는 눈길
향후 시장 흐름을 좌우할 수도권 핵심 타깃 지역(Hot Spots)으로는 크게 세 곳이 꼽힌다. 대출 규제의 영향이 적은 고액 자산가 중심의 압도적 수요가 집중되는 ‘서울 강남/용산권’, 재건축 선도지구 선정과 특별법 본격 시행으로 이주 수요가 가시화되는 ‘분당/일산 등 1기 신도시’, 그리고 GTX-A 전 구간 개통 및 추가 노선 착공 효과가 가격 방어 기제로 작용하는 ‘수도권 GTX 라인(동탄, 파주 등)’이다.
전문가들은 단기적으로는 고강도 대출 규제로 인해 거래량 절벽과 가격 보합세가 나타날 수 있지만, 중장기적으로는 공급 부족이 시장을 밀어올리는 완만한 ‘U자형’ 혹은 ‘L자형’ 회복이 유력하다고 분석한다.
부동산 연구기관 관계자는 “향후 중립 금리 수준(2.5% 내외)으로 금리 환경이 안정될 경우 수도권 핵심지 신축에 대한 쏠림 현상은 더욱 심화될 것”이라며 “실수요자라면 청약 및 기분양권 위주로 신축 희소성을 선취하는 전략이 유효하며, 투자자는 선도지구와 교통망 거점을 중심으로 선별 접근하되 DSR 환경에 맞춘 보수적인 자금 조달 계획을 수립해야 한다”고 조언했다.
