- 서울·수도권 자산 양극화 속 편법 자금조달 및 투기성 거래 정밀 분석
- 사업자 자금 유출·허위 차용증 검증 강화… 고발 등 단호 조치 방침
[뉴스에디션] 국세청(청장 임광현)은 서울과 수도권 일부 선호 지역의 고가 주택을 중심으로 가격 상승세가 지속됨에 따라, 거래 과정에서 포착된 부동산 탈세 혐의자 127명에 대해 강도 높은 세무조사에 돌입했다고 19일 발표했다. 이번 조사는 자금조달계획서와 소득·재산 내역 등 다양한 과세 자료를 정밀 연계 분석하여 탈루 혐의가 짙은 대상자를 선별해 이루어졌다.
자산 양극화 속 고개 드는 '꼼수 증여'
최근 주택 시장은 다주택자에 대한 양도세 중과 재개 등의 영향으로 매물이 감소하고 일부 지역으로의 쏠림 현상이 나타나고 있다. 이 과정에서 대출을 전혀 받지 않고 고액의 현금으로만 부동산을 취득하는 사례나, 대출 규제를 피하기 위해 친인척 간에 자금을 주고받는 변칙적인 거래가 늘어나는 추세다.
국세청은 이러한 행위가 신고되지 않은 사업 소득을 숨기거나, 사실상의 증여를 채무로 위장한 '꼼수 증여'일 가능성이 높다고 판단하고 있다. 실제로 지난해 서울 지역의 자금조달계획서를 분석한 결과, 전액 자기자금으로 취득하거나 사인 간 채무를 이용한 취득 건수의 비중이 하반기로 갈수록 눈에 띄게 증가한 것으로 나타났다.
사각지대 없는 4대 중점 검증 유형
국세청이 선정한 이번 조사 대상자의 주택 취득 규모는 약 3,600억 원에 달하며, 탈루 추정 금액은 1,700억 원에 이른다. 주요 검증 유형은 다음과 같이 네 가지로 분류된다.
◾ 현금 동원 및 사인 간 채무 과다자: 뚜렷한 신고 소득 없이 대규모 현금으로 고가 아파트를 사들였거나, 부모 등 특수관계인으로부터 고액의 자금을 빌려 주택을 취득한 유형이다. 형식적인 차용증만 작성했는지 여부를 엄격히 따질 계획이다.
◾ 시세차익 목적의 다주택자: 소득과 재산 규모에 비해 과도한 자금을 동원하여 실거주가 아닌 시세차익을 노리고 다주택을 취득한 이들이다. 재산 형성 과정 전반의 자금 흐름을 추적받게 된다.
◾ 가격 급등지역 취득자: 서울 비강남권이나 경기도 일부 지역 등 단기간 과열 조짐이 나타나는 곳에서 주택을 취득하며 탈세한 혐의가 있는 대상이다.
◾ 30억 원 이상 초고가 주택 취득자: 자금조달 구조가 복잡한 초고가 주택 거래에 대해 전수 검증을 진행하며, 변칙적인 자금조달 여부를 보다 면밀히 검토한다.
국세청은 자금 출처를 확인하는 과정에서 사업 소득을 누락했거나 법인 자금을 유출하여 주택 취득에 유용한 정황이 의심될 경우, 해당 사업체까지 조사 범위를 확대할 방침이다. 또한, 고의적으로 조세를 포탈한 사실이 확인되면 「조세범처벌법」에 따라 사법기관에 고발 조치하는 등 엄정하게 대처할 계획이다.
주요 세무조사 적발 사례
◾ 사례 1 (해외주식 매각대금 우회 증여): 대기업에 근무하는 30대 부부가 고액의 자산가인 부친으로부터 해외주식 매각대금 30여억 원을 편법으로 지원받아 대출 없이 학군지 고가 아파트를 공동 취득했다가 적발되었다.
◾ 사례 2 (변칙적 차용증 활용):사회초년생인 자녀가 상가 건물주인 부친으로부터 10여억 원을 빌리는 형식으로 차용증을 작성했으나, 상환 기한을 부친의 사망 시점으로 정하는 등 비정상적인 계약을 맺어 허위 채무를 통한 증여세 탈루 혐의로 조사를 받게 되었다.
◾ 사례 3 (기업 자금 등을 통한 다주택 취득):이미 2주택을 보유한 다주택자가 중견기업 대표인 부모로부터 고가 아파트 취득 자금과 부대비용을 지원받아 한강뷰 아파트를 추가로 사들여 막대한 시세차익을 챙긴 혐의다.
◾ 사례 4 (매출 누락 자금 유용): 농산물 도소매업자가 유통 과정에서 발생한 매출 소득을 신고 누락한 뒤, 그 은닉 자금으로 서울 강북의 가격 급등 지역 아파트를 취득하여 개인과 사업체 모두 조사 대상에 올랐다.
◾ 사례 5 (비급여 현금수입 탈루): 개인병원을 운영하는 치과의사가 비급여 진료비의 현금 결제를 유도해 병원 수입을 은닉하고, 부모의 편법 증여 자금까지 보태어 강남권의 50여억 원 상당 초고가 대형 아파트를 취득했다가 덜미를 잡혔다.
국세청은 앞으로도 시장 상황 변화에 맞춰 이상 거래를 적시에 포착하고, 부당 가산세 부과 등 엄중한 경제적 책임을 물어 부동산 거래 과정의 투명성을 높이겠다고 강조했다. 아울러 국무조정실이 주관하는 협의회를 통해 관계 기관과 공동 대응을 이어갈 방침이다.
[논평] 부동산 탈세 근절, 과세 사각지대 해소와 실효성 있는 부채 사후관리에 달렸다
부동산 시장의 양극화가 심화되는 가운데, 대출 규제 시스템의 바깥에서 벌어지는 변칙적 자금 조달 행위는 성실한 납세자들에게 깊은 박탈감을 안겨주는 요인이다. 이번 국세청의 대규모 세무조사는 자산 형성 과정의 공정성을 회복하고, 비생산적인 자산으로 자금이 과도하게 유입되는 왜곡 현상을 바로잡으려는 적극적인 의지로 평가할 수 있다. 특히 자금 출처 검증을 개인에 그치지 않고 관련 사업체나 부모의 자산 흐름까지 연계하여 추적하는 방식은 편법 증여의 고리를 끊는 데 실질적인 효과를 낼 것으로 기대된다.
그러나 일회성 기획 조사만으로는 지능화되는 자산 자산가들의 탈법 행위를 완전히 차단하기 어렵다. 사적 계약의 형태를 빌린 부모와 자녀 간의 특수관계 거래나 차용증을 악용한 '꼼수 증여'의 경우, 계약의 허위 여부를 실시간으로 판별하기가 쉽지 않다. 결국 세무조사 이후에도 형식적인 채무가 실제로 상환되는지, 이자가 적정하게 지급되고 있는지 상환 시점까지 모니터링하는 '부채 사후관리 시스템'의 정밀함과 실효성이 제도의 성패를 가를 것이다. 정부는 일시적인 단속에 머무르지 말고 법 제도의 미비점을 보완해 과세 사각지대를 원천적으로 좁혀나가야 한다.
