용산 국제업무지구 개발, 10년 침묵을 깨고 '서울의 심장' 글로벌 허브로 비상

[이슈 해설] 10년 넘게 표류하고 있던 용산개발의 시계가 다시 움직이기 시작했다. 서울시와 코레일, SH공사 등 사업시행자는 오는 27일(목) 용산구 한강로3가 40-1일대 45만 6,099㎡ 부지에서 '용산 국제업무지구 개발' 프로젝트의 첫 삽을 뜨는 기공식을 개최한다. 이는 서울의 입지적 잠재력을 극대화하고 도시경쟁력을 글로벌 톱5 수준으로 끌어올리기 위한 '도시공간 대개조'의 핵심사업인 '용산서울코어' 조성을 본격화한다는 상징적 의미를 가진다. 이번 개발은 2028년 기반시설 완공을 목표로 하며, 서울역부터 용산역, 한강변을 잇는 축을 따라 업무, 주거, 문화가 집약된 입체복합수직도시를 구현하게 된다.

속도 붙은 행정, 멈춘 시계를 돌리다

'용산 국제업무지구 개발' 프로젝트는 과거 난항을 겪었던 전례와 달리 이례적인 속도로 행정 절차를 이행하며 주목받고 있다. 서울시는 지난해 2월 개발계획을 발표한 후 불과 12개월 만에 구역지정, 개발계획 변경, 실시계획인가·고시를 완료하는 기민함을 보였다. 이는 서울 시내 타 도시개발사업의 평균 기간 대비 약 20개월을 단축한 성과이다. 시는 개발계획 수립 단계에서부터 기반시설 설계 및 공사계획 수립을 병행하고, 사업의 안정성 및 공공성 확보를 위해 코레일과 SH공사를 공동 시행자로 선정하는 전략을 구사했다. 이러한 선제적이고 긴밀한 협력 행정이 사업 추진의 동력으로 작용하였다는 분석이다.

국제업무, 주거, 문화가 수직 융합된 미래형 '콤팩트 시티' 분석

이번 '용산 국제업무지구 개발'의 핵심은 업무, 주거, 여가문화 등 생활에 필요한 모든 활동이 한 건물이나 도보권 내에서 해결되는 '콤팩트 시티(Compact City)' 모델의 구현에 있다. 이는 도시의 효율성과 쾌적성을 동시에 확보하는 미래 도시의 주요한 비전이다. 용산 국제업무지구는 기존 뉴욕의 허드슨 야드(Hudson Yards)나 일본 도쿄의 아자부다이 힐스(Azabudai Hills)와 같이 업무 중심의 고밀 개발과 고품격 주거, 그리고 문화·녹지 공간을 수직적으로 융합한 형태로 계획되었다.

지구는 기능에 따라 ▴국제업무존, ▴업무복합존, ▴업무지원존의 3개 축으로 명확히 구분된다.

◾ 국제업무존 (Global Headquarters): 기존 3종 일반주거지역에서 중심상업지역으로 용도지역이 상향되어, 글로벌 기업의 아시아·태평양 본부를 유치하기 위한 초고층 빌딩군이 집적된다. 이는 용산이 서울의 국제 비즈니스 거점으로서 실질적인 성장을 이끌 핵심 동력이다.

◾ 업무복합존 (Mixed-Use Commercial): 오피스, 오피스텔, 리테일 등이 결합된 복합공간을 제공하여 국제업무존을 지원하는 탄탄한 상업 인프라를 구축한다.

◾ 업무지원존 (Residential & Amenity): 주거, 의료, 교육시설 등 국제 인재들의 정주 여건을 보장하는 생활 편의시설이 집중 배치되어, 용산 국제업무지구의 지속 가능성을 높이는 기반 역할을 수행한다.

특히 도시계획 단계부터 바람길과 일조 분석을 시뮬레이션하여 한강변으로 열린 녹지와 오픈스페이스를 확보했으며, 전체 부지 대비 도로와 공원 등 기반시설율을 41.8% 수준으로 계획하여 고밀 개발 속에서도 공공성을 극대화하려는 의도가 명확하다.

연간 3조 3천억 원 효과... 대한민국 성장을 이끌 경제 심장

'용산 국제업무지구 개발'은 서울 도심의 3축(광화문, 여의도, 강남) 중심부에 위치한 마지막 대규모 유휴지를 활용하여 국가 경쟁력을 한 단계 도약시키는 핵심 프로젝트이다. 개발이 완료되면 연간 약 3조 3천억 원에 달하는 생산 유발 효과와 1만 2천 명의 상시 고용 창출 효과가 지속적으로 발생할 것으로 예상된다. 이 수치는 단순한 경제 효과를 넘어, 대한민국이 글로벌 비즈니스 중심지로 위상을 제고하는 데 필수적인 인프라 기반을 구축한다는 의미를 갖는다.

◾ 생산 유발 효과의 의미: 건설 및 운영 과정에서 발생하는 직접적인 투자와 더불어, 글로벌 기업 본부 유치를 통한 첨단 산업 및 국제 금융 서비스 수요 창출이 핵심이다. 고부가가치 산업이 집적되면서 서울 경제 구조의 질적 개선을 유도하는 성장 축의 역할을 맡게 된다.

◾ 고용 및 인재 집적: 14만 6천 명의 건설 기간 고용과 1만 2천 명의 안정적인 운영 고용은 국제 인재의 유입과 정주를 촉진하며, 용산이 글로벌 인재의 허브로 기능하게 될 것임을 시사한다. 이는 인적 자본을 통한 지속 가능한 성장의 발판이 된다.

주택 공급 물량 확대 검토와 균형점 찾기

서울시는 '용산 국제업무지구 개발'과 함께 신속한 주택 공급에도 주력하고 있다. 시는 이르면 2027년 말 주택 분양이 이루어지도록 행정 지원을 추진하고 있으며, 기존 발표된 1만 3천호(지구 내 6천호, 주변 7천호)의 주택 공급 물량을 확대하는 방안도 검토 중이다.

그러나 시는 주택 공급 물량 확대를 위해 개발계획을 전면 재수립할 경우 최소 2년 이상의 사업 지연이 불가피하다는 현실적 판단 아래, 국제업무 기능 유지와 신속한 사업 추진 간의 균형점을 찾고자 하고 있다. 즉, '국가 경쟁력 강화'라는 당초의 계획 취지를 유지하면서, 기반시설의 수용 범위 내에서 국토교통부, 교육청 등 관계기관과의 협의를 통해 현실적인 확대 물량을 결정하겠다는 방침이다. 이는 속도감 있는 사업 추진과 공공 기여라는 두 마리 토끼를 잡으려는 서울시의 정책적 묘수로 풀이된다.

[에필로그] 국제도시 위상 확보를 위한 비전과 지속 가능성 필요

용산 국제업무지구 개발은 서울의 미래 100년을 결정지을 국가적 도시 혁신 프로젝트이다. 10년 넘게 침묵했던 용산의 시계가 마침내 다시 움직이기 시작했다는 점에서 서울시의 속도감 있는 행정 추진은 높이 평가할 만하다. 그러나 이제 첫 삽을 뜨는 만큼, 개발의 성공을 위해서는 중장기적인 비전 관리와 지속 가능한 행정력이 뒷받침되어야 한다.

무엇보다 중요한 것은 '글로벌 헤드쿼터 유치'라는 당초의 목표를 실현하는 일이다. 단순한 고밀 개발을 넘어, 뉴욕이나 도쿄의 성공 사례처럼 실질적인 국제기업의 아시아 본부를 유치하기 위한 공격적인 마케팅과 세제 혜택, 규제 완화 등의 유인책이 절실하다. 개발 초기부터 입주 기업의 수요를 반영한 유연한 도시 공간 운영 전략이 마련되어야 한다.

또한, '콤팩트 시티'의 핵심 가치인 공공성과 쾌적성을 유지하는 노력도 지속되어야 한다. 고밀 개발에 따른 교통 수요 증가와 녹지 공간 확보에 대한 시민들의 우려를 해소하기 위해, 용산역을 중심으로 한 입체 보행 가로망과 대중교통 연계성을 완벽히 구현해야 한다. 한강변으로 열린 공공 공간과 녹지 공간이 단순한 구색 맞추기가 아닌, 실제로 시민들의 삶의 질을 높이는 도시의 허파 역할을 할 수 있도록 세심한 관리가 필요하다. '용산 국제업무지구 개발'이 대한민국 성장의 새로운 심장이 되기 위해서는, 속도(Speed)를 넘어 비전(Vision)과 지속 가능성(Sustainability)이 균형 있게 작동해야 할 것이다.