- 5. 9 이전 토지거래허가 신청분까지 중과 배제… 행정 절차 따른 국민 불편 해소
- 실거주 의무 한시 유예 등 정교한 보완책 마련… 다주택자 매물 출회 유도
[뉴스에디션] 정부가 다주택자 양도소득세 중과유예 종료를 앞두고 실질적인 보완책을 내놓았다. 2026년 4월 9일 재정경제부·국토교통부·금융위원회 등 관계부처는 공동으로 “다주택자 양도세 중과유예 종료 적용 보완 추진” 방안을 발표하며, 오는 5월 9일까지 토지거래허가 신청분까지 양도소득세 중과를 배제하기로 했다. 기존 매매계약 체결분에만 적용되던 혜택을 토지거래허가 신청 단계로 확대해 행정 절차로 인한 국민 불편을 최소화하고, 다주택자 매물 출회를 유도하겠다는 것이다.
토지거래허가 신청 절차의 불확실성 해소
이번 조치는 윤석열 정부가 2022년 5월부터 한시적으로 시행해 온 다주택자 양도세 중과유예가 2026년 5월 9일로 종료되는 가운데, 최근 토지거래허가 신청 급증과 지역별 처리 속도 차이로 4월 중순 이후 매수자 확보 후 허가 여부가 불확실해진 상황을 고려한 것이다. 정부는 토지거래허가 심사절차(15영업일)에 따른 불확실성을 제거해 최대한 매도 기회를 부여하겠다는 입장을 밝혔다.
지역별 중과세 배제 적용 기한의 차별화
구체적으로 다주택자가 2026년 5월 9일까지 시·군·구청에 토지거래허가를 신청하면, 허가를 받은 뒤 매매계약을 체결하고 기존 조정대상지역(서울 강남·서초·송파·용산) 주택은 계약일로부터 4개월 내(2026년 9월 9일까지), 2025년 10월 16일 신규 지정 조정대상지역 주택은 6개월 내(2026년 11월 9일까지) 양도할 경우 중과세가 적용되지 않는다.
무주택 매수자를 위한 실거주 및 전입 의무 완화
또한 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택을 무주택자에게 매도하는 경우, 매수자의 실거주 의무와 주택 담보대출 실행 시 전입신고 의무도 한시적으로 유예된다. 임대차계약 종료일까지(최대 2028년 2월 12일) 실거주 의무가 미뤄지며, 대출 실행일로부터 6개월 또는 임대차 종료일로부터 1개월 중 늦은 시점까지 전입 의무가 완화된다. 정부는 이 같은 보완 방안을 담아 소득세법 시행령과 부동산거래신고법 시행령 개정안을 4월 10일부터 17일까지 입법예고한 뒤, 국무회의 심의를 거쳐 4월 안에 공포·시행할 계획이다.
정책 신뢰성 회복과 세수 확보의 절실함
다주택자 양도세 중과유예는 2022년 5월 10일부터 시작된 한시적 조치로, 과도한 세 부담이 거래 절벽을 초래한다는 판단 아래 도입됐다. 그러나 반복적인 연장으로 시장에 유예가 계속될 것이라는 기대 심리가 형성되면서 매물 잠김 현상이 고착화됐다는 지적이 나왔다. 정부는 2026년 2월 2일과 12일 관계부처 합동 발표를 통해 추가 유예는 없다는 입장을 분명히 밝히며 정책 신뢰성을 회복하려 했다.
특히 정부가 이번 종료를 강행하는 배경에는 심각한 재정 상황도 맞물려 있다. 2023년(56.4조 원)과 2024년(30.8조 원) 연속된 역대급 세수 결손을 타개하기 위해, 2026년 국세 수입 전망치(396.1조 원) 달성을 위한 자산세수 확보가 절실한 상황이기 때문이다.
중과세 부활에 따른 세 부담 증폭 구간
유예 종료 후(2026년 5월 10일부터) 조정대상지역 내 주택 양도 시 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산된다. 가장 치명적인 점은 최대 30%에 달하던 장기보유특별공제가 전면 배제된다는 것이다. 이로 인해 과세 표준 자체가 비대해지면서 양도차익 10억 원 기준으로 세 부담은 기존 대비 2.3~2.7배 증가할 전망이다.
고금리 기조와 시장 양극화의 심화
시장 영향은 양극화될 가능성이 크다. 현재 2.50~2.90% 수준의 높은 기준금리는 다주택자의 보유 비용을 압박하며 이번 유예 종료와 맞물려 강력한 매도 레버리지로 작용하고 있다. 단기적으로는 3~5월 거래량이 급증하며 급매물이 나오고 가격 하향 안정화 압력이 작용할 수 있지만, 5월 10일 이후에는 매물 잠김이 심화되면서 공급 질이 저하되고 똘똘한 한 채 현상이 더욱 고착화될 것으로 분석된다. 특히 지방과 수도권 외곽은 매도 물량 증가로 가격 하락이 예상되며, 핵심 지역은 수요 집중으로 양극화가 심화될 전망이다.
임대차 시장 전가 우려와 정치적 변수
임대차 시장에도 영향이 미친다. 다주택자들이 보유세 부담을 임대료로 전가할 가능성이 높아 월세 전환이 가속화되고, 실거주 의무 유예에도 불구하고 2028년경 대규모 이사 수요와 임대차 분쟁이 발생할 우려가 제기된다. 아울러 6월 예정된 지방선거 결과에 따라 세법 재개정 논의가 다시 부각될 수 있다는 점도 시장의 불확실성을 높이는 변수다.
[논평] 보완책의 실효성과 남은 과제
정부의 이번 보완책은 토지거래허가라는 행정적 장벽을 현실적으로 고려한 실무적 접근으로 평가할 만하다. 특히 임대주택 매도 시 실거주·전입 의무 유예는 세입자 보호와 매물 출회를 동시에 고려한 균형 감각을 보여준다. 그러나 근본적인 문제는 여전히 남아 있다.
유예 종료 자체가 매물 출회를 극대화할 것이라는 기대는 다소 현실성이 떨어진다. 이미 다주택자들은 세금 부담을 피하기 위해 증여나 장기 보유로 선회하는 경향이 뚜렷하며, 중과세 부활 후 공급 절벽이 현실화되면 오히려 가격 상승 압력으로 작용할 수 있다. 또한 보완책이 4월 말 시행되더라도 입법예고 기간과 국무회의 심의 과정에서 시장 불확실성이 커질 가능성이 크다.
더욱 중요한 것은 사후 관리다. 자칫 조세 정의를 실현하려는 정책적 명분이 의도치 않게 임대료 상승이나 매물 잠김 같은 서민들의 고통으로 전이되지 않도록 세심한 정책적 배려가 선행되어야 한다.
정부는 유예 종료 이후 발생할 공급 부족과 임대료 전가 문제를 선제적으로 대비해야 한다. 공공 공급 확대와 민간 임대시장 인센티브 강화, 그리고 다주택자 보유세 개편 논의를 병행하지 않는다면 이번 보완책은 임시방편에 그칠 수밖에 없다. 부동산 시장이 이제 심리가 아닌 제도와 계산에 의해 움직이는 만큼, 정책의 일관성과 예측 가능성을 최우선으로 삼아야 할 시점이다.
