[심층진단] "2년 내, 집 사면 죽는다?"… 아파트 시장, '영끌'이 불러올 잔혹한 하락장 예측

[뉴스에디션 - 심층진단] 서울 서초구의 한 대단지 아파트 공인중개업소. 불과 2년 전 '지금 아니면 못 산다'며 줄을 서던 매수자들의 열기는 차갑게 식어 가고 있다. 급매물이 하나둘 쌓이기 시작하고 문의 전화가 뜸해지는 등 시장은 이미 하락장의 초입에 들어선 모습이다. 현장에서 만난 관계자들은 하나같이 "진짜 공포는 아직 시작도 안 했다"고 입을 모은다. 부동산 시장 저변의 메커니즘이 본격적인 하락의 소용돌이를 향해 움직이기 시작했기 때문이다.

임대차 시장의 왜곡된 공포, "메커니즘 알면 가짜뉴스 보인다"

최근 시장을 흔드는 가장 큰 가설 중 하나는 다주택자 규제 강화로 인한 '월세 폭등설'이다. 보유세 인상으로 다주택자가 매물을 던지면 임대 공급이 줄어 무주택자만 고통받을 것이라는 논리다. 하지만 현장에서 만난 전문가들과 데이터가 가리키는 방향은 다르다.

부동산 시장 메커니즘에 따르면 주택 소유의 주체는 다주택자, 1주택자, 무주택자 세 부류로 나뉜다. 다주택자가 집을 팔았을 때 이를 다른 투자자나 1주택자가 매수하면 전체 임대 공급량은 변하지 않는다. 설령 무주택자가 그 집을 산다 하더라도 임대 공급이 하나 줄어드는 동시에 임차 수요(무주택자)도 하나 줄어들기 때문에 시장의 균형은 유지된다.

아파트사이클연구소 이현철 소장은 "이러한 수급 메커니즘을 무시하고 전월세 폭등을 주장하는 것은 시장을 모르거나, 혹은 의도적으로 불안감을 조성해 사익을 취하려는 '가스라이팅'에 불과하다"고 지적했다. 실제로 과거 임대차 3법 시행 당시 2년, 4년 주기 폭등설이 제기됐으나 시장은 오히려 안정세를 보였던 사례가 이를 뒷받침한다.

경매 낙찰가율 100% 돌파의 함정… '하락장의 착시'

최근 서울 아파트 경매 낙찰가율이 100%를 상회하며 최고치를 경신하자 이를 '상승의 신호'로 해석하는 이들이 늘고 있다. 그러나 이는 현장의 특수성이 만든 철저한 착시 현상이다. 토지거래허가구역 내 실거주 의무를 회피하고 상대적으로 완화된 대출 규제를 이용하려는 투기적 수요가 경매 시장으로 쏠린 결과다.

중요한 것은 '감정가와 시세의 역전 현상'이다. 상승기에 책정된 낮은 감정가는 현재의 호가보다 낮아 보일 뿐이다. 하락장이 본격화되어 실거래가가 감정가 밑으로 추락하기 시작하면 경매 시장의 열기는 한순간에 냉각된다. 4년 이상의 장기적 흐름을 보지 못하고 경매 시장에 뛰어드는 것은 하락의 칼날을 정면으로 받는 격이라는 분석이다.

7%대 금리와 '영끌'의 배신, "내 원금이 사라진다"

현재 아파트 시장의 가장 큰 뇌관은 시중은행의 담보대출 금리가 7%를 넘어섰다는 점이다. 과거 '빚내서 집 사라'던 시절의 성공 방정식은 더 이상 작동하지 않는다. 상승장에서는 대출이 자산 증식의 강력한 지렛대(레버리지)가 되지만, 하락장에서는 원금을 갉아먹는 독이 된다.

예를 들어 70% 대출을 받아 집을 산 경우, 집값이 30%만 하락해도 투자자의 원금은 '제로(0)'가 된다. 이후의 하락분은 고스란히 빚으로 남는다. 2012년 하락장을 경험하지 못한 2030 세대들이 '부동산 불패' 환상에 사로잡혀 매달 수백만 원의 이자를 감당하며 버티고 있지만, 하락장이 3~4년 지속될 경우 가정 경제 자체가 파탄에 이를 수 있다.

이 소장은 "주식은 여윳돈으로 하면 버틸 수 있지만, 대출을 낀 부동산은 하락장에서 예외 없이 무너진다"며 "특히 하락기에는 '똘똘한 한 채'로 불리는 강남권 고가 아파트가 가격 하락폭이 훨씬 크기 때문에 무리한 투자는 자살행위와 같다"고 경고했다.

매도 불능의 시대, "팔고 싶어도 못 파는 공포가 온다"

현 시점에서 가장 위험한 조언은 '지금이라도 팔라'는 말이다. 하락장이 깊어지면 시장에서는 수요가 완전히 실종된다. 가격을 20~30% 낮춰도 매수자가 나타나지 않는 '거래 절벽'이 고착화된다. 이때는 매도 자체가 '운'의 영역으로 넘어가며, 대다수의 보유자는 꼼짝없이 폭락의 과정을 지켜봐야만 한다.

결국 아파트 시장의 성패는 입지나 학군이 아닌 '시장의 흐름'에 달려 있다. 상승 사이클에서는 소위 '개집'도 오르지만, 하락 사이클에서는 강남 아파트도 버티지 못한다. 무주택자들에게 앞으로의 2년은 내 집 마련의 기회가 아니라, 영끌의 유혹을 견뎌내야 하는 생존의 기간이 될 전망이다.

부동산 시장은 이제 '누가 더 많이 버느냐'의 게임에서 '누가 끝까지 살아남느냐'의 국면으로 전환되었다. 현장의 차가운 공기는 그 잔혹한 하락장의 시작을 알리고 있다.