- 분양가 상승 속 사업성 확보와 소자본 창업 수요 맞물려
- 1개동당 점포 수 늘고 면적은 23% 급감… 공실 리스크 대응 전략
[뉴스에디션] 최근 아파트 단지내상가의 풍경이 달라지고 있다. 과거 널찍한 면적을 자랑하던 점포들이 사라지고, 대신 좁은 면적의 점포들이 촘촘하게 들어서는 '소형·고밀' 구조가 대세로 자리 잡는 모양새다.
부동산R114의 상업용 부동산 분석솔루션(RCS) 자료에 따르면, 지난해 전국에서 입주한 단지내상가는 총 227곳으로 집계됐다. 이는 전년도 309곳에 비해 건물 수와 점포 수 모두 2년 연속 감소한 수치다. 주목할 점은 개별 건물의 규모는 줄었지만, 그 안을 채우는 점포의 밀도는 오히려 높아졌다는 사실이다.
실제 단지내상가 1개동당 평균 점포 수는 2020년 17개소 수준이었으나, 2023년 25개소, 2024년 28개소를 거쳐 지난해에는 29개소까지 꾸준히 증가했다. 반면 점포 1개당 평균 연면적은 2025년 기준 1,106.8㎡로, 전년(1,443.4㎡) 대비 무려 23%가량 급감했다. 지역별로는 수도권의 감소 폭이 25%로 지방(21%)보다 더욱 가팔랐다.
이러한 변화의 핵심 동력으로는 가파르게 치솟은 분양가가 꼽힌다. 토지비와 건축비 부담이 커진 공급자 입장에서는 수익성을 극대화하기 위해 점포를 쪼개어 개수를 늘리는 전략을 취할 수밖에 없기 때문이다. 여기에 소비 트렌드의 변화도 한몫했다. 코로나19 이후 배달과 테이크아웃 중심의 비대면 소비가 정착되면서 임차인들 사이에서 초기 투자비와 운영비 부담이 적은 소형 점포 선호 현상이 뚜렷해졌다.
하지만 시장 상황이 낙관적인 것만은 아니다. 국가통계포털에 따르면 전국 집합상가 공실률은 2025년 4분기 기준 10.40%에 달하며 상승세를 이어가고 있다. 온라인 쇼핑 확산과 상권 위축이라는 구조적 한계 속에서, 단지내상가의 소형화 추세는 공실 위험을 방어하기 위한 고육지책의 성격도 띠고 있는 것으로 풀이된다.
[논평: 수익성과 실속 사이의 균형점 찾기]
단지내상가의 소형화는 공급자와 수요자의 이해관계가 맞아떨어진 결과다. 공급자는 분양 리스크를 줄이며 수익을 확보하고, 창업자는 소자본으로 실속 있는 운영이 가능하다는 장점이 있다. 특히 1인 가구 증가와 배달 문화 확산이라는 시대적 흐름 속에서 이러한 고밀도 구성은 당분간 상가 시장의 주류 모델로 작동할 가능성이 크다.
다만, 점포의 과도한 파편화가 자칫 업종의 다양성을 해치고 단지 내 필수 근린시설의 부재로 이어질 수 있다는 점은 경계해야 한다. 공실률이 10%를 상회하는 엄중한 상황에서 단순히 면적을 줄이는 것만으로는 근본적인 해결책이 될 수 없다. 향후 단지내상가는 입주민의 라이프스타일을 세밀하게 분석한 MD 구성과 함께, 소형 점포의 한계를 극복할 수 있는 공용 공간의 효율적 활용 방안에 대한 고민이 병행되어야 할 것이다.
