- 공급 부족과 대출 규제 속 임차인 주거비 이중고
- 보증금 1억·월세 149만 원 시대, '준월세' 구조적 흐름으로 안착
[뉴스에디션] 서울 아파트 임대차 시장에서 전세와 월세의 경계가 무너지며, 보증금과 월세를 동시에 부담하는 ‘준월세’ 계약이 대세로 자리 잡고 있다. 순수 전세 물량이 귀해진 상황에서 임차인들은 보증금 마련과 매달 나가는 월세 지출이라는 이중의 경제적 압박에 직면한 모습이다.
부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면, 서울 아파트 임대차 계약 중 준월세 비중은 2022년 51%에서 시작해 2025년 55%까지 매년 꾸준히 상승했다. 반면 전세 성격이 짙은 준전세 비중은 2023년 42%에서 2025년 40%로 점차 줄어들며 시장의 중심축이 이동하고 있음을 보여준다.
이러한 현상의 배경에는 가파르게 상승한 전세 가격과 만성적인 공급 부족이 자리하고 있다. 서울 아파트 가구당 평균 전세가격은 2023년 약 6억 1,315만 원에서 2025년 6억 6,937만 원으로 치솟았다. 입주 물량이 줄어들며 순수 전세를 구하기 어려워진 세입자들이 결국 보증금과 월세를 함께 지불하는 계약 구조를 수용하게 된 것이다.
실제로 준월세의 부담 수위는 임차인의 가계 경제를 위협하는 수준이다. 2022년 평균 9,943만 원이던 준월세 보증금은 2025년 1억 1,307만 원으로 1억 원 선을 넘어섰으며, 같은 기간 평균 월세 또한 128만 원에서 149만 원으로 크게 올랐다. 이는 초기 자산 마련 부담과 고정 지출 부담이 동시에 가중되고 있음을 의미한다.
정부의 금융 규제 강화도 이러한 흐름을 부채질하고 있다. 전세대출 문턱이 높아지면서 전액 보증금을 조달하기 어려워진 세입자들이 일정 수준의 보증금을 유지하며 월세를 병행하는 선택을 하고 있기 때문이다. 임대인 역시 2~3%대의 시중 예금금리보다 높은 4.7% 수준의 전월세전환율과 향후 세금 부담 증가를 고려해 준월세를 선호하는 경향이 뚜렷하다.
앞으로도 서울 아파트 입주 물량 감소가 예고되어 있어, 임대인의 수익 추구와 수요자의 자금 조달 한계가 맞물린 준월세 확대 기조는 당분간 지속될 전망이다.
[논평: 주거 사다리 붕괴 막을 정교한 지원책 절실]
최근의 준월세 확산은 단순한 계약 형태의 변화를 넘어 중산층과 서민층의 자산 형성 기회를 박탈하는 구조적 위기로 읽힌다. 과거 전세 제도가 주거 안정과 내 집 마련을 위한 징검다리 역할을 했다면, 보증금과 월세를 동시에 부담해야 하는 현재의 구조는 가계의 가처분 소득을 감소시켜 저축 여력을 급격히 떨어뜨리는 부작용을 초래한다.
정부는 공급 확대라는 장기적 과제와 더불어 임차인의 주거비 부담을 실질적으로 낮출 수 있는 보완책을 마련해야 한다. 준월세 거주자에 대한 세액 공제 혜택을 확대하고, 대출 규제 적용 시 실질적인 주거 형태를 고려한 유연한 기준을 적용하는 등 정교한 정책 설계가 필요하다. 주거비 지출의 증가가 소비 위축으로 이어지지 않도록 선제적인 시장 관리가 요구되는 시점이다.
