강남 재건축 ‘평당 1억 시대’ 열렸다… 서울 집값 양극화 심화 우려

[뉴스에디션] 2025년 한 해 동안 서울 주요 재건축 단지가 밀집한 강남권 아파트값이 가파르게 오르면서, 강남구 재건축 아파트의 3.3㎡(평)당 평균 매매가격이 사상 처음으로 1억 원을 돌파했다. 부동산R114가 2026년 1월 14일 발표한 자료에 따르면, 정부의 정비사업 활성화 기조와 미래 가치에 대한 기대감이 맞물리며 강남권 노후 단지들을 중심으로 서울 집값의 상승세가 뚜렷하게 나타났다.

송파·강남이 주도한 서울 아파트 시장의 고공행진

지난해 서울 아파트 매매가격은 2024년 말 대비 평균 12.52% 상승하며 견조한 오름세를 보였다. 자치구별로는 송파구(17.52%)와 강남구(17.50%)가 17% 이상의 높은 상승률을 기록하며 시장을 주도했고, 성동구(15.06%), 강동구(14.22%), 서초구(14.20%)가 그 뒤를 이었다.

특히 강남구는 강남 재건축 아파트의 강세가 두드러졌는데, 1년 사이 매매가격이 24.35% 폭등하며 평당 가격 1억 784만 원을 기록했다. 이는 10년 전 평당가인 3,510만 원과 비교해 3배 이상 오른 수준이며, 일반 아파트와의 가격 격차도 2,305만 원까지 벌어졌다.

정비사업 속도전에 탄력 붙은 주요 단지들

강남구 내에서도 한강변 입지의 압구정동과 학군 및 업무지구 접근성이 뛰어난 개포, 대치동의 상승 폭이 컸다. 압구정 3·4·5구역을 비롯해 개포주공 6·7단지, 대치동 은마아파트와 개포우성 1·2차 등이 시세 상승을 이끌었다.

이러한 강세의 배경에는 오랜 기간 정체됐던 정비사업들이 본격적인 궤도에 오른 점이 주효했다. 지난해 은마아파트가 정비사업을 본격화하고 주요 단지들이 시공사 선정을 마치는 등 사업 속도가 빨라지자 투자 수요가 대거 유입된 것으로 풀이된다. 올해도 압구정 구역들과 대치쌍용 1차 등이 시공사 선정을 예고하고 있어 가격 상승 압력은 당분간 지속될 전망이다.

[논평] 정비사업 활성화의 명암과 정책적 보완 과제

강남권 재건축 사업의 속도전은 고질적인 서울 내 주택 공급 부족 문제를 해결하고 도심 주거환경을 개선한다는 점에서 분명 긍정적인 신호이다. 특히 입지가 우수한 지역에 양질의 주택이 공급된다는 기대감은 시장에 활력을 불어넣고 있다.

하지만 '평당 1억 원' 돌파가 상징하는 자산 양극화 심화는 경계해야 할 대목이다. 강남 재건축발 가격 상승이 인근 지역 및 일반 아파트로 전이되어 전체적인 주거비 부담을 높이는 부작용을 최소화해야 한다. 정부는 정비사업의 속도를 높이는 동시에, 초과이익 환수를 통한 공공임대 주택 확보와 주변 시장 안정화를 위한 정교한 수급 조절 대책을 병행하여 주거 사다리가 끊어지지 않도록 보완해야 할 것이다.