외국인 비주택·토지 이상거래 88건 적발… 자금반입·편법증여 등 관계기관 통보

[뉴스에디션] 국토교통부와 국무조정실 부동산 감독 추진단은 9월 1일부터 12월 23일까지 외국인 비주택(오피스텔)·토지 등 이상거래를 기획조사한 결과, 위법 의심거래 88건(의심행위 126건)을 적발해 관세청·국세청·법무부·금융당국·지자체 등에 통보할 예정이라고 12월 30일 밝혔다. 조사 대상은 2024년 7월부터 2025년 7월까지의 거래신고분 167건이며, 비주택 95건·토지 36건에 일부 주택 거래 36건이 포함됐다. 

“주택·비주택·토지 가리지 않고 엄정 대응”…누적 통보 416건

정부는 앞서 7월 1일부터 10월 28일까지 진행한 외국인 주택 이상거래 조사에서 위법 의심거래 210건(의심행위 290건)을 적발해 통보한 바 있다. 이번 비주택·토지 조사 결과까지 합산하면 관계기관 통보 건수는 총 416건으로 집계된다. 유형별로는 주택 326건, 토지 11건, 비주택 79건이다. 

관계기관별 통보는 지자체 236건이 가장 많았고, 국세청 77건, 관세청 50건, 금융위·금감원 20건, 경찰청 17건, 법무부 16건 순으로 나타났다. 한 건의 거래가 여러 법령 위반 소지가 있을 경우, 관련 기관에 중복 통보될 수 있다고 정부는 설명했다. 

적발 유형 6가지…“해외 현금반입 미신고·환치기 의심”부터 “불법전매”까지

이번 기획조사에서 제시된 주요 위법 의심 유형은 △해외자금 불법반입 △무자격 임대업(체류자격 외 활동) △편법증여(특수관계인 차입 등) △대출자금 용도 외 유용 △거래금액·계약일 거짓신고 △불법전매 등 6가지다. 

사례로는 오피스텔 매수 과정에서 매매대금 상당액을 해외송금과 현금 휴대반입으로 조달했다고 소명했지만, 외화 반입 신고가 없어 관세청 통보 대상이 된 건이 포함됐다. 부모와 자녀 간 직거래에서 해외자금 불법반입 의심과 함께 거래대금 일부가 반환돼 편법증여로 추정된 사례도 함께 적시됐다. 단기 체류로 입국한 뒤 별도 체류자격 없이 오피스텔을 매수하고 임대수익을 얻는 구조로 월세 계약을 체결한 사례는 무자격 임대업 의심으로 분류됐다. 

또 개인사업자가 금융기관 대출을 다른 목적의 담보대출 형태로 조달해 부동산을 매수한 것으로 의심되는 사례, 거래가격을 낮추거나(환급금 수령 등) 계약일을 실제와 다르게 신고한 정황, 분양권 전매제한 기간을 우회하는 방식의 불법전매 의심 사례도 포함됐다. 정부는 이런 흐름이 ‘외국인 부동산’ 거래 전반에서 반복될 수 있다고 보고 점검을 이어가겠다는 입장이다. 

토지거래허가구역 ‘실거주의무’ 점검 강화…미이행 시 반복 이행강제금 가능

국토부는 내년에도 외국인의 주택·비주택·토지 이상거래 기획조사를 지속 추진하고, 지자체와 현장점검을 병행하겠다고 밝혔다. 특히 서울·경기·인천의 일부 지역을 대상으로 외국인 토지거래 허가구역을 지정한 뒤(효력 발생 8월 26일) 일정 기간이 지난 만큼, 허가받은 외국인이 허가일로부터 4개월 이내 입주해야 하는 실거주의무 위반 여부를 점검해 이행강제금 부과 등 엄정 조치를 취하겠다고 예고했다. 

김규철 국토부 주택토지실장은 외국인의 부동산 거래 과정에서 발생하는 불법행위에 대해 “주택·비주택·토지를 구분하지 않고 엄정하게 대응”하고, 관계기관 협력을 통해 관리·감독을 강화하겠다는 취지로 밝혔다.  

[논평] 단속 강화, ‘외국인 부동산’ 거래 신뢰 회복의 출발점

이번 기획조사는 주택에 국한하지 않고 비주택·토지까지 점검 범위를 넓혀, 외국인 거래에서 반복되는 취약 지점(자금반입·신고 내용·체류자격·전매 규정 등)을 유형별로 드러냈다는 점에서 의미가 크다. 단속을 통한 경고 신호는 시장의 왜곡과 편법을 줄이고, 정상 거래 중심의 질서를 회복하는 데 기여할 것으로 보인다.

다만 단속이 ‘사후 적발’에만 머물면 불확실성을 키울 수 있는 만큼, 거래신고 단계에서 외국환 반입·송금 신고, 체류자격별 허용 범위, 토지거래허가구역 실거주의무 등을 표준 안내로 명확히 하고, 통보 이후의 소명·처리 기준도 투명하게 제시하는 보완이 필요해 보인다.