- 부동산 이상거래 기획조사, 서울·경기부터 해제신고 ‘가격띄우기’까지 전방위 점검
- 편법증여·대출 목적 외 사용·거짓신고 다수…9~10월 신고분 조사 확대 예고
[뉴스에디션] 국토교통부는 2025년 하반기 실시한 부동산 이상거래 집중 기획조사에서 위법 의심거래 1,002건을 적발했다고 24일 밝혔다. 이번 조사는 서울·경기 주택 이상거래, 실거래가 ‘가격띄우기’, 특이동향 및 우려지역 거래 등 3개 분야를 대상으로 진행됐으며, 결과는 국무조정실 부동산 감독 추진단 주관 ‘제4차 부동산 불법행위 대응 협의회’에서 공유됐다.
서울·경기 주택 이상거래 673건…편법증여 의심이 최다
서울·경기권 주택 이상거래 조사는 2025년 5~6월 거래신고분 1,445건을 들여다봐 위법 의심거래 673건(의심행위 796건)을 적발했다. 적발 지역은 서울 572건, 경기 101건(과천 43건, 성남 분당구 50건 등)으로 집계됐다.
유형별로는 특수관계인 간 자금거래가 핵심으로 부상했다. 거래대금 조달 과정에서 차용증이 없거나 적정 이자 지급 여부가 불명확한 ‘편법증여·특수관계인 차입금 과다’ 의심이 496건으로 가장 많았다. 개인사업자가 기업 운전자금 명목의 대출을 받은 뒤 주택 매수에 사용한 것으로 의심되는 ‘대출자금 용도 외 유용’ 등은 135건, 거래금액·계약일을 실제와 다르게 신고한 것으로 의심되는 사례는 160건으로 파악됐다.
해제신고로 시세 끌어올리나…‘가격띄우기’ 142건 적발, 10건 수사의뢰
이번 조사에서 ‘가격띄우기’는 별도 트랙으로 다뤄졌다. 국토부는 서울 아파트 2023년 3월~2025년 8월 거래신고분 가운데 해제신고 등을 통해 신고가를 형성한 뒤 계약을 해제하는 방식의 시세교란 가능성을 점검했다. 조사 대상 437건 중 142건 거래에서 161건의 위법 의심행위를 적발했고, 그중 10건은 경찰에 수사의뢰했다.
자료에 따르면 ‘가격띄우기’ 관련 의심행위는 소득세 미신고 의심, 거래금액 거짓신고, 편법증여 등으로 분류돼 관계기관 통보·분석 대상이 됐고, 계약일 거짓신고나 업·다운 계약 의심 사례도 포함됐다. 특히 신고가 거래를 일정 기간 유지한 뒤 해제하고, 제3자에게 다시 거래를 체결하는 패턴 등은 허위신고 가능성이 있는 사례로 제시됐다.
미성년자 25채 매입 의심 등 ‘특이동향’ 187건…전세사기 신호도 포착
특이동향 분야에서는 2025년 1~7월 거래신고분 334건을 조사해 187건 거래에서 250건의 위법 의심행위를 적발했다. 미성년자의 주택 다수 매입, 신축 단지의 저가 분양권 거래 신고, 외지인·외국인 거래량, 허위매물 증가율, 과거 적발률 등 지표를 바탕으로 위법행위 우려지역에 대한 점검이 병행됐다(서울·경기 외 인천·부산·대전 일부 포함).
대표 사례로는 만 8세 이하 미성년자 남매가 연립·다세대와 아파트 등 25채(총 16.755억 원 규모)를 매수한 정황이 제시됐다. 소득이 확인되지 않는 미성년자 명의로 전세보증금 승계나 매매 후 신규 전세계약 체결 방식으로 자금을 조달한 것으로 조사돼 편법증여 의심 통보 대상이 됐고, 일부 물건에서 임차권 등기명령이 확인되는 등 전세사기 가능성까지 함께 제기돼 수사의뢰로 이어졌다는 내용이다.
또 다른 사례로는 서울 신축 아파트 일부 분양권 거래가 주변 시세보다 6~8억 원 낮게 신고돼 ‘시세 대비 저가 신고’ 가능성이 의심된다고 밝혔다.
국토부 “조사 확대·서식 개선”…시장 신뢰 회복이 관건
국토부는 2025년 하반기 거래신고분에 대한 추가 기획조사를 진행 중이며, 2025년 9~10월 거래신고분은 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책에 포함된 서울·경기 규제지역뿐 아니라 ‘풍선효과’ 우려지역(구리·남양주 등)까지 조사 범위를 넓히겠다고 밝혔다.
또 2026년에도 2025년 8월 이후 신고분을 대상으로 ‘가격띄우기’ 조사를 이어가고, 거래 해제 사유를 주관식에서 유형화하는 방향으로 ‘부동산 거래계약 해제등 신고서’ 서식을 개선해 분석 정확도를 높이겠다는 계획도 내놨다.
[논평] 단속의 메시지는 분명…‘정상 거래’ 보호 장치도 함께 강화해야
이번 발표는 부동산 이상거래를 단순 적발에 그치지 않고, 해제신고를 활용한 가격띄우기 같은 정교한 시세교란 의심 행위까지 추적하겠다는 신호로 읽힌다. 거래가 ‘기록’으로 남는 실거래 시스템의 특성상, 한 번 형성된 신고가가 주변 가격 기대를 자극할 수 있다는 점에서 시장 안정에 필요한 대응이다.
다만 단속의 강도가 높아질수록 정상 거래 당사자의 불안도 커질 수 있다. 조사 확대와 서식 개선이 실효를 거두려면, 해제 사유 유형화 과정에서 불가피한 해제(자금조달 실패, 대출 미승인 등)와 시세교란 목적 해제를 정교하게 구분하는 기준이 함께 제시될 필요가 있다. 투기·불법을 엄정히 가려내는 동시에 실수요자가 “괜찮은 거래였는지”를 스스로 점검할 수 있도록, 신고 단계의 안내와 사후 소명 절차를 더 투명하게 만드는 보완이 뒤따라야 한다.
