- [ 분석 ] 日 건설투자 부양책의 구조적 실패 분석 -부동산 '심리 버블' 갇힌 한국, 미래형 인프라로 돌파구를 찾아야
한국은행, 日·中 실패 사례 보고서 발표
최근 한국은행이 ‘일본과 중국의 건설투자 장기 부진의 경험과 시사점’이라는 심층 보고서를 발표하였다. 보고서는 한국이 일본의 전철을 밟아 '부채 불황'에 갇힐 수 있다는 강력한 경고를 담고 있다. 이 보고서 내용을 중심으로 불안정한 국내 부동산 시장의 근본적인 문제와 앞으로의 방향을 심도 있게 진단한다.
한국은행은 이 보고서에서 “일본이 버블 붕괴 이후 건설 중심의 경기부양책을 전개한 결과 정부와 가계의 부채가 증가하여 경기 부진을 장기화하는 요인이 되었다”라고 분석했다. 그러면서 “건설 경기를 주택이 아닌 신산업 기반의 투자에서 찾는 패러다임의 변화”를 촉구하고 있다.
1. 일본의 잃어버린 30년: 건설 부양의 역설
작금의 부동산 시장에서는 현재 한국 상황이 일본의 '잃어버린 30년' 초기 국면과 유사하다는 우려 섞인 주장이 증가하는 추세다.
일본은 1990년대 초 버블 붕괴 이후 경제를 살리기 위하여 건설 경기 부양에 전력을 다했다. 도로, 철도, 댐, 항만은 물론 주택 건설까지, 국토 전체를 건설의 소리로 가득 채웠다.
정부는 '빚내서 집 사라'는 기조 아래 대출 완화, 세제 혜택, 공공 금융 총동원 등 경기 부양을 위해 총력을 기울였으나 정작 나타난 경기 부양 효과는 미미하였다.
오히려 가계 부채가 폭증하고 주택 가격은 하락하는 예상치 못한 결과와 함께, 빚에 짓눌린 국민들의 소비가 더욱 위축되었다. 이로 인해 결국 '잃어버린 30년'이라는 장기 침체가 시작되었다.
건설로 경기를 살리려던 시도가 오히려 불황을 구조화하여 장기 침체로 이어졌다는 결과론적 실패를 피하기 어렵게 된 것이다.
2. 지금의 한국 상황: 구조적 침체와 심리적 반등의 아이러니
집값 상승에 대한 국민들의 불안이 커지자 정부가 강력한 규제 정책을 연속으로 내놓으면서 일단 주택 구매 수요는 일시적으로 주춤한 상황이다. 그러나 만일 지금 규제를 푼다면 '영끌'(영혼까지 끌어모은) 수요가 폭증할 것이라는 잠재적 위험(폭탄)을 안고 있는 셈이다.
반면 건설 시장은 최악의 상황으로 치닫고 있다고 해도 무방하다. 각종 자재비, 인건비 등의 상승에 따른 공사비 부담과 부동산 PF 부실 증대 등으로 중소 건설사들이 줄도산 위기에 처해 있다.
실제로 2025년 건설투자는 작년 대비 5% 감소하면서 4년 연속 감소세를 보여 역대 최장 기간 감소를 기록할 것으로 나타났다. 이는 서울 재건축 단지를 제외하면 전국의 공사 현장은 거의 멈춰 서있는 것과 다름없어, 이미 구조적 침체기에 접어들었다는 분석이 설득력을 얻고 있다.
3. 그런데도 아파트 값은 오른다: 시장의 양극화 심화
이러한 건설 경기 침체 속에서도 아파트 값은 계속 오르고 있다. 왜 그럴까? 이는 정부 규제 정책의 비효율성과 시장의 심리적 요인 및 양극화에 기인하고 있다는 게 다수의 분석이다.
시장에서 막상 아파트 값이 오르는 곳을 살펴보면 서울 및 경기도 일부 지역에 한정된다. 지방은 지금 가격도 지키지 못하는 곳이 상당히 많다.
지방은 미분양과 하락세가 이어지고 있으나, 서울 및 수도권 주요 지역의 집값은 상승 중이다. 경기는 하방 압력을 받고 있고 건설 경기가 침체되었음에도 불구하고 집값이 오르는 아이러니한 상황이 발생하고 있는 것이다.
한국은행의 10월 소비자 동향 조사 결과에서도 우려스러운 결과가 나타났다. 주택가격 전망 지수(CSI)가 122로, 2021년 10월 이후 최고치를 기록하고 있는 것이다. 이는 앞으로 집값 상승을 예상하는 사람이 하락을 예상하는 사람보다 훨씬 많다는 뜻이다.
결국 지금의 이상 현상은 정부의 부동산 규제 정책 비효율성과 금리 인하 기대감을 바탕으로 한 시장의 심리적 요인이 작용하고 있기 때문이라는 분석이 설득력을 얻고 있다.
금년 들어 정부의 세 번 연속 규제 정책(6.27 대출 규제, 9.7 주택 공급 대책, 10.15 토지거래 허가제 확대 등)에도 불구하고 서울의 아파트값은 10월 셋째 주에도 역대 주간 최대 폭인 0.5% 상승을 기록하고 있다.
더구나 최근 미국의 금리 인하로 인해 한국도 금리 인하 기대감이 높아지면서 '똘똘한 한 채' 심리가 사그라들지 않고 있다. 여기에 정부 정책의 연속성 부족 등으로 규제 정책에도 불구하고 아파트 매수에 집중하고 있다는 분석이다.
4. 향후 부동산 시장 전망과 한국은행의 제언
현재의 집값 상승은 실물 경기 회복이 아닌 '심리 버블'로 분석되고 있는 만큼, 매우 위험한 움직임이라는 것은 자명해 보인다.
그리고 한국의 가계 부채는 1,900조 원을 넘어서고 있으며, 물가 역시 높은 수준이다. 더구나 한국은 소비자 물가 조사에 주택가격 동향이 포함되지 않기 때문에 실제로 체감 물가 상승률은 발표보다 훨씬 더 높게 평가해야 한다.
정부의 재정 적자 역시 지속적인 증가세를 보이고 있는데, 2025년 1분기 통합재정수지는 –50조 원, 관리재정수지는 –61조 3천억 원 등 재정 적자 규모가 갈수록 사상 최대 기록을 갈아치우고 있다.
이런 상황에서 정부가 금리를 내려 부동산을 자극한다면 일본처럼 경기 침체와 부채 증가, 소비 위축 등을 불러와 '부채 불황'에 갇힐 가능성이 매우 높다고 판단해야 할 것이다. 따라서 그럴 가능성은 낮아 보이나 정부의 정책 미숙으로 또 한 번 폭등의 뇌관을 건드리지 않을까 하는 우려가 있는 것도 사실이다.
한국은행은 일본의 전철을 답습할 것이 아니라 미래형 인프라 중심으로 건설투자 패러다임을 전환할 것을 제안하고 있다.
즉, 부동산 단기 부양에 집착하면 일본과 같은 부채 불황에 갇힐 가능성이 매우 높다고 강조하면서 AI, 기후 대응, 에너지 전환 등 미래형 인프라 중심으로 건설투자의 패러다임을 바꿔야 한다는 것이다.
얼마 전 국내 한 건설사가 원자력을 중심으로 다시 해외 건설 수주에 매진하겠다고 방향을 선회한 사례를 귀감으로 삼아야 할 시점이다.
불안정한 국내 주택 시장을 안정시키고 무너지고 있는 건설 경기를 살리기 위해서는 해외 시장으로 눈을 돌려 돌파구를 마련하거나, 혹은 한국은행의 제언대로 AI 등 신산업 중심의 건설투자로 패러다임을 전환해 나간다면, '심리 버블' 효과에 갇힌 국내 주택 시장도 차차 안정을 되찾지 않을까 전망한다.
